12 lưu ý khi chuẩn bị xây nhà mà gia chủ cần biết

Xây nhà là chuyện trọng đại của đời người, bởi vậy nên bạn cần một kế hoạch chi tiết và rõ ràng. Nếu bỏ qua, bạn dễ gặp rủi ro về tài chính, pháp lý và tiến độ. Sự chuẩn bị kỹ lưỡng giúp bạn luôn ở tâm thế chủ động, hạn chế tối đa các sai sót phát sinh.

Trong bài viết này, Thiết Kế Nhà 365 sẽ tổng hợp 12 lưu ý  khi chuẩn bị xây nhà trong blog chia sẻ kinh nghiệm xây nhà, giúp bạn nắm rõ kinh nghiệm xây nhà lần đầu, từ xác định nhu cầu, dự trù tài chính đến chọn đơn vị thiết kế và thi công.

1. Xác định nhu cầu và mục tiêu xây dựng

1.1 Xác định quy mô, phong cách, công năng của ngôi nhà

Quy mô 

• Phụ thuộc quỹ đất và pháp lý: Diện tích xây dựng bị chi phối bởi kích thước lô đất, mật độ, khoảng lùi và chiều cao cho phép.
• Trường hợp nhà cũ/đất nhỏ: Quy mô gần như cố định, cần tập trung vào bố trí công năng hợp lý và giải pháp thông thoáng.
• Trường hợp đất rộng: Có thể cân nhắc tỷ lệ xây dựng – sân vườn – gara – không gian mở để đảm bảo tiện nghi và giá trị lâu dài.
• Tỷ lệ diện tích: Nên tính rõ phần dành cho không gian sinh hoạt chung, phòng riêng và không gian phụ trợ để tránh vừa thiếu vừa thừa.
• Tính linh hoạt: Dự trù khả năng mở rộng hoặc chuyển đổi công năng trong tương lai để ngôi nhà không bị “lỗi thời” sau vài năm sử dụng.

Phong cách

• Phản ánh lối sống: Lựa chọn thiết kế kiến trúc dựa trên thói quen sinh hoạt và gu thẩm mỹ của gia đình, không chỉ theo xu hướng.
• Phù hợp khí hậu: Ở Việt Nam, lựa chọn phong cách thiết kế nhà ở cần tính đến nắng, mưa, gió và độ ẩm. Ví dụ mái dốc phù hợp vùng mưa nhiều, hiên rộng và cửa sổ lớn giúp thông gió tự nhiên.
• Gắn với bối cảnh đô thị/nông thôn: Nhà phố nên ưu tiên phong cách hiện đại, tối giản để giải quyết diện tích hẹp. Biệt thự ngoại ô có thể chọn phong cách tân cổ điển hoặc nhiệt đới để hòa hợp với sân vườn.
• Đồng bộ kiến trúc – nội thất – cảnh quan: Phong cách tổng thể cần nhất quán từ ngoài vào trong, tránh việc ngoại thất một kiểu, nội thất một kiểu, khiến ngôi nhà thiếu kết nối.
• Tính bền vững: Chọn phong cách có khả năng thích nghi lâu dài, hạn chế thay đổi lớn về cấu trúc khi nhu cầu gia đình thay đổi theo thời gian.

Công năng

• Xuất phát từ nhu cầu sinh hoạt: Xác định rõ các không gian thiết yếu như phòng khách, bếp – ăn, phòng ngủ, vệ sinh… trước khi tính đến khu vực phụ trợ.
• Phù hợp cấu trúc gia đình: Gia đình có trẻ nhỏ nên ưu tiên không gian mở, dễ quan sát. Trong khi gia đình nhiều thế hệ cần sự riêng tư và phân tầng hợp lý.
• Tối ưu sự liên kết không gian: Bố trí giao thông thuận tiện, tránh hành lang thừa. Đảm bảo các không gian chính kết nối hợp lý. Ví dụ: Bếp gần phòng ăn, phòng ngủ xa khu sinh hoạt ồn ào.
• Thông gió và ánh sáng tự nhiên: Công năng cần đi kèm giải pháp lấy sáng, lấy gió. Phòng ngủ, phòng khách nên tiếp xúc với mặt thoáng, còn khu vực phụ có thể đặt vào góc kín.
• Đảm bảo riêng tư – tiện nghi: Phân tách khu vực chung và riêng rõ ràng, phù hợp cho gia đình nhiều thế hệ, hạn chế tiếng ồn giữa các phòng.
• Linh hoạt sử dụng: Ưu tiên không gian đa năng có thể thay đổi theo thời gian. 

Thống nhất nhu cầu giữa các thành viên trong gia đình

Sai lầm phổ biến là chỉ một người trong gia đình quyết định mọi thứ. Nhưng ngôi nhà là nơi cả gia đình cùng sống, nên việc thảo luận và thống nhất ngay từ đầu là cực kỳ quan trọng.

Mỗi thành viên hãy liệt kê những nhu cầu tối thiểu của mình, từ số phòng ngủ, không gian học tập, chỗ sinh hoạt chung đến những ưu tiên đặc biệt. Sau đó, cả gia đình cùng nhau xếp hạng ưu tiên. Việc này giúp tránh mâu thuẫn khi vào giai đoạn thiết kế chi tiết. Đồng thời cho kiến trúc sư có một cái nhìn cân bằng để dung hòa mong muốn của tất cả mọi người.

Xem thêm: 10 Lưu ý khi ký hợp đồng xây dựng nhà ở không thể bỏ qua

2. Lập kế hoạch tài chính chi tiết

• Ước tính tổng chi phí: Bao gồm phần xây dựng, vật liệu xây dựng, thiết kế, nội thất cơ bản, hạ tầng kỹ thuật (điện, nước), chi phí pháp lý và thuế phí liên quan.
• Dự phòng phát sinh: Kinh nghiệm cho thấy chi phí thực tế thường cao hơn dự toán 10-20%. Chủ nhà nên chuẩn bị quỹ dự phòng để không bị động khi có thay đổi vật liệu, điều chỉnh thiết kế hoặc chi phí nhân công tăng.
• Đảm bảo nguồn vốn: Cân đối giữa tiền tự có và vốn vay (nếu cần), tránh để dòng tiền bị gián đoạn khi công trình đang thi công. Có kế hoạch thanh toán theo từng giai đoạn xây dựng sẽ giúp kiểm soát tốt hơn.
• Tính toán dài hạn: Ngoài chi phí xây dựng, cần dự tính cả chi phí vận hành sau này như điện, nước, bảo trì. Nếu chọn chi phí xây nhà trọn gói, vẫn cần lập dự toán chi phí chi tiết để tránh phát sinh.

Tham khảo: Kinh nghiệm chọn gạch lát nền nhà chi tiết cho người mới

3. Nghiên cứu và lựa chọn vị trí đất phù hợp

Nếu đang tìm mua đất, vị trí là yếu tố quyết định lâu dài, cần xem xét hạ tầng giao thông, tiện ích xung quanh, pháp lý rõ ràng và tiềm năng gia tăng giá trị trong tương lai.

• Hạ tầng và tiện ích xung quanh: Ưu tiên khu đất gần trường học, bệnh viện, chợ, siêu thị, công viên và có giao thông thuận tiện. Vị trí tốt giúp gia đình sinh hoạt dễ dàng và tăng giá trị bất động sản trong tương lai.
• Điều kiện tự nhiên: Xem xét hướng nắng, gió, khả năng thoát nước, cao độ so với đường để tránh ngập úng. Đặc biệt ở Việt Nam, những khu đất thấp hoặc gần mương thoát nước dễ gặp rủi ro khi mưa lớn.
• Pháp lý rõ ràng: Kiểm tra sổ đỏ, mục đích sử dụng đất, quy hoạch khu vực và giới hạn xây dựng. Mảnh đất có pháp lý rõ ràng sẽ giúp thủ tục xin phép xây dựng nhanh chóng và tránh tranh chấp về sau.
• Môi trường sống: Khảo sát tình trạng dân cư, an ninh, hệ thống hạ tầng kỹ thuật (điện, nước, internet). Đây là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng cuộc sống hàng ngày.
• Tiềm năng lâu dài: Ngoài nhu cầu hiện tại, cần cân nhắc giá trị gia tăng của khu vực – quy hoạch đô thị, hạ tầng mới hoặc khả năng phát triển kinh tế để đảm bảo ngôi nhà là khoản đầu tư bền vững.

Nếu đã có sẵn đất từ lâu, chủ nhà vẫn nên nghiên cứu kỹ điều kiện thực tế như cao độ, hướng nắng gió, khả năng thoát nước và các quy định xây dựng tại khu vực để có giải pháp thiết kế phù hợp và an toàn.

Tham khảo: Hướng dẫn cách tính thuế xây dựng nhà ở mới nhất 2025

4. Xem xét yếu tố phong thủy trước khi xây nhà

• Chọn hướng nhà và thế đất hợp mệnh gia chủ, đồng thời cân nhắc yếu tố khí hậu địa phương. Ở Việt Nam thường ưu tiên hướng Nam hoặc Đông Nam để tránh nắng gắt và đón gió mát.
• Bố trí cổng và cửa chính rộng rãi, thông thoáng, tránh đặt cổng đối diện trực tiếp cửa nhà khác hoặc góc nhọn từ bên ngoài chiếu vào.
• Đặt bếp ở vị trí kín đáo nhưng cần thông gió, tránh để bếp nhìn thẳng ra cửa chính. Khu vực nấu nướng nên tách biệt với phòng ngủ để đảm bảo vệ sinh và an toàn cho sức khỏe.
• Phòng ngủ nên bố trí ở nơi yên tĩnh, tránh ánh nắng chiếu trực tiếp vào buổi chiều, giường ngủ không đặt đối diện gương hoặc dưới xà ngang.
• Tránh các lỗi phong thủy phổ biến như cửa chính thẳng hàng cửa sau hoặc đối diện cầu thang khiến tài khí khó tụ. Nhiều cửa đối diện nhau tạo dòng khí xung sát. Bếp đặt ngay dưới phòng vệ sinh hoặc ở giữa nhà dễ ảnh hưởng đến sức khỏe và tài lộc. Phòng ngủ có giường đối diện gương, dưới xà ngang gây cảm giác bất an. Đồng thời, có thể tham khảo thêm bài viết thiết kế nhà theo phong thủy để hiểu rõ hơn nhé.

Tham khảo: 4+ Mẹo thiết kế nhà tiết kiệm năng lượng để sống xanh bền vững

5. Hoàn tất thủ tục pháp lý và giấy phép xây dựng

• Chuẩn bị đầy đủ giấy tờ về quyền sử dụng đất (sổ đỏ, hợp đồng chuyển nhượng, giấy tờ thừa kế…) để làm thủ tục xin giấy phép xây nhà.
• Kiểm tra quy hoạch và mục đích sử dụng đất để đảm bảo được phép xây dựng.
• Xin giấy phép xây dựng tại cơ quan có thẩm quyền trước khi khởi công, tránh rủi ro bị xử phạt hoặc buộc tháo dỡ.
• Với công trình lớn, cần thêm hồ sơ thiết kế, bản vẽ xin phép và chữ ký của đơn vị có chuyên môn.

Xem thêm: 5+ Cách Dùng Vật Liệu Tái Chế Trong Xây Dựng Hiệu Quả

6. Tìm hiểu quy định xây dựng tại địa phương

• Quy định về mật độ xây dựng, chiều cao công trình và khoảng lùi được Bộ Xây dựng ban hành thống nhất trong QCVN 01:2021/BXD – Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng. Dựa trên khung này, mỗi địa phương có thể ban hành thêm quy định chi tiết để phù hợp với điều kiện thực tế, ví dụ về kiến trúc mặt tiền, màu sắc hay tỷ lệ cây xanh trong khu đô thị.
• Ngoài kiến trúc, chủ nhà cũng cần lưu ý đến các yêu cầu bắt buộc khác như phòng cháy chữa cháy, thoát hiểm, bảo vệ môi trường và an toàn lao động. Nếu không tuân thủ, công trình có thể bị yêu cầu chỉnh sửa, xử phạt hành chính hoặc thậm chí tháo dỡ phần vi phạm.

Xem thêm: Cách đọc bản vẽ xây dựng: Hướng dẫn đơn giản – Đọc hiểu dễ dàng

7. Thu thập ý tưởng thiết kế và lập bản vẽ sơ bộ

• Tham khảo các mẫu nhà phù hợp với diện tích đất, nhu cầu sinh hoạt và phong cách yêu thích để định hình ý tưởng ban đầu.
• Tìm cảm hứng từ nhiều nguồn: Công trình thực tế, tạp chí kiến trúc, website chuyên ngành hoặc dự án tương tự trong khu vực.
• Phác thảo sơ bộ mặt bằng, phân bổ không gian chính – phụ để hình dung tổng thể ngôi nhà.
• Ghi chú rõ những không gian cần ưu tiên (như phòng khách, bếp – ăn, gara, sân vườn) để làm cơ sở trao đổi với kiến trúc sư.
• Bản vẽ sơ bộ không cần chi tiết kỹ thuật, nhưng đủ để định hướng về quy mô, công năng và phong cách trước khi tiến tới thiết kế chính thức.

Tham khảo: Làm nền nhà bếp cao hơn phòng khách: Ưu nhược điểm & 5+ lời khuyên từ chuyên gia

8. Lựa chọn đơn vị thiết kế uy tín

• Ưu tiên kiến trúc sư hoặc công ty thiết kế nhà có kinh nghiệm với loại hình nhà ở tương tự (nhà phố, biệt thự, cải tạo nhà cũ…).
• Xem xét hồ sơ năng lực: Dự án đã thực hiện, phong cách thiết kế, giải pháp xử lý công năng và thẩm mỹ.
• Kiểm tra độ tin cậy qua hợp đồng rõ ràng, giấy phép hành nghề, thông tin minh bạch.
• Tham khảo ý kiến khách hàng cũ hoặc đánh giá từ cộng đồng để có thêm góc nhìn thực tế.
• Chọn đơn vị biết lắng nghe, có khả năng tư vấn giải pháp phù hợp ngân sách và nhu cầu, thay vì chỉ áp đặt ý tưởng.

Xem thêm: 8 nguyên tắc thiết kế kiến trúc nhà ở đúng tiêu chuẩn

9. Lập kế hoạch tiến độ xây dựng

• Xác định các mốc chính: Khởi công, hoàn thành phần móng, phần thô, hoàn thiện và bàn giao.
• Lập lịch tổng thể theo từng giai đoạn, tính toán thời gian cho các công việc phụ trợ như xin cấp điện, nước, kiểm tra hiện trường. Có thể tham khảo thêm bài viết cách lập ngân sách xây nhà để nắm rỏ hơn kế hoạch tiến độ nhé.
• Chọn thời điểm khởi công phù hợp, tránh mùa mưa hoặc giai đoạn thời tiết bất lợi để hạn chế gián đoạn.

• Chuẩn bị kế hoạch dự phòng cho những yếu tố khó lường như thời tiết xấu, thiếu vật liệu hoặc chậm tiến độ từ nhà thầu.
• Theo dõi tiến độ thường xuyên, điều chỉnh kịp thời để công trình bám sát kế hoạch và ngân sách.

Tham khảo: 9+ Tiêu chí chọn công ty thiết kế biệt thự uy tín, đảm bảo

10. Tìm nhà thầu uy tín và ký hợp đồng rõ ràng

• So sánh nhiều nhà thầu về báo giá, chất lượng thi công, tiến độ và uy tín trước khi chọn.
• Kiểm tra hồ sơ pháp lý, năng lực thi công, các công trình đã thực hiện và phản hồi từ khách hàng cũ.
• Ký hợp đồng xây dựng minh bạch, nêu rõ phạm vi công việc, vật liệu xây dựng, tiến độ, chi phí, phương thức thanh toán và chế độ bảo hành.
• Thỏa thuận điều khoản xử lý khi có thay đổi hoặc phát sinh, tránh tranh cãi về sau.
• Nên chia thành nhiều đợt thanh toán theo tiến độ, giúp chủ nhà kiểm soát chất lượng từng giai đoạn.

Tham khảo: 5+ Ý tưởng thiết kế vườn trong nhà phố xanh mát và hiện đại

11. Dự trù nội thất, trang trí cơ bản từ đầu

• Nên hình dung ý tưởng nội thất song song với thiết kế kiến trúc, để ngôi nhà khi hoàn thiện có sự đồng bộ từ ngoài vào trong.
• Tính toán sơ bộ chi phí nội thất ngay từ đầu, đưa vào dự toán chi phí tổng thể. Điều này giúp bạn chủ động trong ngân sách, tránh bị “đội” thêm một khoản lớn khi xây xong mới bắt đầu mua sắm.

Xem thêm: Hướng dẫn chi tiết cách lập ngân sách xây nhà hiệu quả

12. Chuẩn bị phương án điện, nước và hạ tầng kỹ thuật

• Hãy lên sơ đồ hệ thống điện, nước ngay từ giai đoạn thiết kế để kiến trúc sư và kỹ sư phối hợp bố trí đường ống, ổ cắm, công tắc một cách khoa học.
• Đừng quên xin cấp phép đấu nối điện, nước trước khi khởi công, tránh tình trạng xây xong mới lo thủ tục, dễ chậm trễ khi vào ở.

Tóm lại, khi nắm rõ 12 lưu ý cần biết trước khi xây nhà, bạn sẽ tránh được những rắc rối về pháp lý, tài chính và chất lượng công trình, đồng thời biến việc thi công vốn đầy áp lực thành một trải nghiệm chủ động, có kế hoạch rõ ràng.

Nếu bạn đang tìm kiếm một đơn vị đồng hành đáng tin cậy trong thiết kế và thi công, Thiết Kế Nhà 365 sẵn sàng mang đến giải pháp toàn diện, giúp bạn kiến tạo không gian sống hiện đại, tiện nghi và bền vững.