Đơn giá dịch vụ sửa chữa cải tạo nhà trọn gói TpHCM

Dịch vụ sửa chữa nhà giúp khắc phục các tình trạng xuống cấp như thấm dột, nứt tường, bong tróc sơn, hư hỏng điện nước, đồng thời có thể cải tạo công năng và nâng cấp không gian sống theo nhu cầu mới của gia đình. Tùy hiện trạng công trình, phạm vi sửa chữa có thể từ chống thấm, sơn sửa, ốp lát, cải tạo nội thất đến tháo dỡ, xây lại tường, nâng tầng hoặc gia cố kết cấu.

Trong bài viết này, Thiết Kế Nhà 365 cập nhật bảng giá sửa chữa, cải tạo nhà 2026 theo từng hạng mục, đồng thời chia sẻ các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí, quy trình thi công và kinh nghiệm lựa chọn phương án sửa chữa phù hợp để gia chủ chủ động dự toán ngân sách trước khi triển khai.

1. Khi nào nên sửa chữa, cải tạo nhà?

Qua thời gian sử dụng, nhà ở có thể xuất hiện hư hỏng ở kết cấu, bề mặt hoàn thiện, hệ thống điện nước hoặc không còn đáp ứng nhu cầu sinh hoạt hiện tại. Mức độ can thiệp có thể chỉ là sửa chữa một số hạng mục hoặc cải tạo lại công năng, tùy vào hiện trạng thực tế của công trình.

Gia chủ nên cân nhắc sửa chữa, cải tạo nhà khi xuất hiện một hoặc nhiều tình trạng sau:

• Công trình có dấu hiệu xuống cấp: Tường nứt, mái hoặc sân thượng thấm dột, sơn bong tróc, nền sụt lún… cần được kiểm tra để xác định nguyên nhân và phạm vi xử lý.
• Hệ thống điện nước hoạt động không ổn định: Đường ống rò rỉ, thoát nước kém, thiết bị điện xuống cấp hoặc hệ thống hiện tại không còn đáp ứng nhu cầu sử dụng.
• Không gian sống cũ và thiếu tiện nghi: Vật liệu hoàn thiện, nội thất hoặc cách bố trí không gian không còn phù hợp với nhu cầu của gia đình.
• Cần thay đổi công năng: Gia đình có thêm thành viên, cần bổ sung phòng ngủ, mở rộng bếp – phòng ăn, cải tạo nhà vệ sinh, phân chia lại phòng hoặc thay đổi khu vực sinh hoạt chung. Nếu nhu cầu chủ yếu là tổ chức lại không gian và nâng cấp tiện nghi, gia chủ nên có phương án thiết kế nội thất trước khi tháo dỡ để xác định rõ bố trí, vật liệu và các hạng mục cần thi công.
• Có nhu cầu mở rộng diện tích sử dụng: Một số công trình có thể cần cơi nới hoặc nâng tầng. Với nhóm hạng mục này, cần khảo sát hiện trạng kết cấu và khả năng chịu lực trước khi quyết định phương án thi công.
• Muốn cải tạo kiến trúc và diện mạo ngôi nhà: Sơn lại ngoại thất, thay đổi mặt tiền, cửa, vật liệu hoàn thiện hoặc thiết kế lại nội thất giúp không gian phù hợp hơn với nhu cầu và phong cách sống hiện tại.

Việc xác định đúng tình trạng công trình ngay từ đầu giúp gia chủ lựa chọn phạm vi sửa chữa phù hợp, tránh tháo dỡ những hạng mục còn sử dụng tốt và có cơ sở dự toán chi phí trước khi thi công.

Tham khảo: Thi Công Nội Thất Biệt Thự Trọn Gói – Báo Giá Minh Bạch & Quy Trình 2026

2. Các hạng mục sửa chữa, cải tạo nhà phổ biến

Tùy hiện trạng công trình, sửa chữa nhà có thể chỉ tập trung vào một hạng mục như chống thấm, sơn lại tường hoặc thay hệ thống điện nước; cũng có trường hợp cần tháo dỡ, xây lại, thay đổi công năng hay nâng tầng. Việc xác định đúng nguyên nhân và phạm vi can thiệp ngay từ đầu giúp lựa chọn giải pháp thi công phù hợp và hạn chế phát sinh chi phí.

2.1 Chống thấm, xử lý nứt tường

Thấm dột, nứt tường và bong tróc lớp hoàn thiện là những hư hỏng thường gặp ở nhà đã sử dụng lâu năm. Trước khi xử lý, cần xác định nguồn gây thấm và nguyên nhân vết nứt thay vì chỉ trám hoặc sơn phủ bề mặt, bởi mỗi tình trạng có thể yêu cầu phương án sửa chữa khác nhau.

Một số nguyên nhân thường gặp:

• Lớp chống thấm mái, sân thượng, ban công hoặc tường ngoài đã xuống cấp.
• Khe tiếp giáp, cổ ống hoặc vị trí thoát nước bị hở.
• Bề mặt tường xuất hiện vết nứt và nước xâm nhập qua khe nứt.
• Lớp sơn, vữa hoàn thiện bị bong tróc sau thời gian dài chịu tác động của môi trường.

Quy trình xử lý cơ bản: khảo sát vị trí hư hỏng → xác định nguyên nhân → xử lý bề mặt và vết nứt → thi công vật liệu chống thấm phù hợp → kiểm tra khả năng chống thấm trước khi hoàn thiện.

2.2 Cải tạo mặt bằng và thay đổi công năng

Khi cách bố trí cũ không còn đáp ứng nhu cầu sử dụng, gia chủ có thể cải tạo mặt bằng bằng cách tháo dỡ hoặc xây mới vách ngăn, mở rộng phòng, thay đổi vị trí cửa hoặc tổ chức lại các khu vực chức năng. Các nhu cầu thường gặp gồm mở rộng phòng khách, bổ sung phòng ngủ, cải tạo bếp – phòng ăn hoặc bố trí lại nhà vệ sinh.
Trước khi tháo dỡ tường hoặc thay đổi mặt bằng, cần xác định rõ cấu tạo hiện trạng và phạm vi can thiệp để tránh ảnh hưởng đến các bộ phận quan trọng của công trình.

2.3 Cải tạo và nâng cấp nội thất

Với những ngôi nhà có kết cấu còn tốt nhưng không gian đã cũ hoặc thiếu tiện nghi, cải tạo nội thất giúp nâng cấp trải nghiệm sử dụng mà không nhất thiết phải can thiệp lớn vào phần xây dựng. Các hạng mục có thể gồm làm lại trần – tường – sàn, hệ tủ, bếp, thiết bị vệ sinh, hệ thống chiếu sáng và đồ nội thất theo nhu cầu thực tế.
Khi cải tạo, nên ưu tiên giải pháp đồng bộ về công năng, vật liệu và màu sắc, đồng thời tận dụng những hạng mục còn sử dụng tốt để kiểm soát ngân sách.

Với khu vực bếp, gia chủ có thể tham khảo thêm các giải pháp thiết kế nội thất phòng bếp để tối ưu hệ tủ, thiết bị, lưu trữ và luồng di chuyển trước khi cải tạo.

2.4 Sơn sửa và hoàn thiện tường

Sơn lại nhà là phương án phù hợp khi lớp sơn cũ bị phai màu, bong tróc, ẩm mốc hoặc gia chủ muốn thay đổi màu sắc không gian. Tuy nhiên, chất lượng lớp sơn mới phụ thuộc nhiều vào việc xử lý bề mặt trước khi hoàn thiện.

Quy trình thường gồm kiểm tra bề mặt → cạo bỏ lớp sơn hư hỏng → xử lý nứt, ẩm hoặc thấm nếu có → bả và sơn lót → sơn phủ → kiểm tra hoàn thiện. Với tường đang bị thấm, cần xử lý nguyên nhân gây thấm trước thay vì chỉ phủ thêm lớp sơn mới.

2.5 Tháo dỡ, xây tường và cải tạo phần thô

Khi thay đổi mặt bằng hoặc cải tạo sâu, công trình có thể phát sinh các hạng mục như đục nền, tháo dỡ tường cũ, xây tường mới, trát tường và cán nền. Phạm vi tháo dỡ cần được xác định trước khi thi công để hạn chế ảnh hưởng đến những khu vực được giữ lại, đồng thời có phương án thu gom và vận chuyển phế thải phù hợp.

Sau giai đoạn tháo dỡ, các hạng mục xây – trát – cán nền cần được hoàn thiện đúng cao độ và kích thước để tạo nền cho công tác ốp lát, sơn và lắp đặt nội thất phía sau.

Với các hạng mục phải xây lại tường, gia cố hoặc can thiệp nhiều vào phần thô, gia chủ có thể tham khảo báo giá xây nhà phần thô để so sánh phạm vi vật tư và nhân công.

2.6 Sửa chữa, cải tạo hệ thống điện nước

Hệ thống điện nước thường cần cải tạo khi đường dây, ổ cắm, thiết bị bảo vệ hoặc đường ống đã xuống cấp, thường xuyên xảy ra sự cố hoặc không còn đáp ứng nhu cầu sử dụng. Khi thay đổi công năng phòng bếp, nhà vệ sinh hoặc bổ sung thiết bị mới, vị trí cấp – thoát nước và nguồn điện cũng có thể cần điều chỉnh.

Với các hạng mục đi âm tường hoặc âm sàn, nên xác định vị trí đường điện – nước trước khi hoàn thiện bề mặt để hạn chế phải đục phá lại sau này.

2.7 Ốp lát và cải tạo nền, sàn

Nền và tường ốp lát có thể cần thay mới khi gạch bị nứt, bong, xuống cấp hoặc không còn phù hợp với phương án nội thất mới. Trước khi lát lại, cần kiểm tra cao độ nền, độ phẳng và tình trạng lớp nền cũ; riêng khu vực nhà vệ sinh, ban công hoặc sân thượng cần phối hợp với giải pháp chống thấm và tạo độ dốc thoát nước phù hợp.

2.8 Cơi nới, nâng tầng và gia cố kết cấu

Khi cần tăng diện tích sử dụng, gia chủ có thể cân nhắc cơi nới hoặc nâng thêm tầng nếu điều kiện công trình cho phép. Khác với các hạng mục hoàn thiện thông thường, việc nâng tầng làm tăng tải trọng lên hệ kết cấu hiện hữu nên cần khảo sát móng, cột, dầm, sàn và hiện trạng công trình trước khi lựa chọn giải pháp.

Phương án thực tế cần được xác định dựa trên kết quả khảo sát, nhu cầu sử dụng và các yêu cầu pháp lý áp dụng cho công trình, thay vì chỉ dựa vào diện tích hoặc đơn giá trên mỗi mét vuông.

Nếu công trình cần thay đổi mạnh về mặt bằng, mặt tiền hoặc công năng tổng thể, nên triển khai hồ sơ thiết kế nhà trước khi bước vào giai đoạn sửa chữa. Nếu phạm vi cải tạo quá lớn, gia chủ nên so sánh chi phí sửa chữa với giá xây nhà trọn gói để đánh giá phương án nào phù hợp hơn về ngân sách và hiệu quả sử dụng lâu dài.

Tham khảo: Báo giá thiết kế nội thất biệt thự: Chi tiết chi phí & yếu tố ảnh hưởng

3. Bảng giá sửa chữa, cải tạo nhà 2026 theo từng hạng mục

Chi phí sửa chữa, cải tạo nhà không có một mức cố định vì phụ thuộc vào hiện trạng công trình, khối lượng tháo dỡ, phạm vi sửa chữa, vật liệu và điều kiện thi công. Để gia chủ dễ dự trù ngân sách, Thiết Kế Nhà 365 tổng hợp bảng giá sửa chữa nhà 2026 theo từng hạng mục như tháo dỡ, xây – trát, ốp lát, sơn sửa, chống thấm, điện nước và cải tạo kết cấu.

Lưu ý: Các mức giá dưới đây mang tính tham khảo theo phạm vi công việc thể hiện trong bảng. Báo giá thực tế cần được xác định sau khi khảo sát hiện trạng và bóc tách khối lượng cụ thể của công trình.

Bảng giá dịch vụ sửa chữa nhà chi tiết từng hạng mục (tham khảo)

Lưu ý: Bảng giá trên dùng để tham khảo và không thay thế báo giá tại công trình. Với nhà cũ, cùng một diện tích nhưng chi phí có thể chênh lệch đáng kể do mức độ xuống cấp, khối lượng tháo dỡ, khả năng tiếp cận công trình, vật liệu lựa chọn và những hư hỏng chỉ phát hiện sau khi khảo sát. Vì vậy, gia chủ nên yêu cầu đơn vị thi công bóc tách rõ khối lượng – đơn vị tính – đơn giá nhân công – vật liệu – thành tiền trước khi ký hợp đồng.

Để có thêm cơ sở dự trù ngân sách, gia chủ có thể tham khảo công cụ tính chi phí thiết kế thi công nhà trước khi khảo sát và bóc tách khối lượng thực tế.

Xem thêm: Cách tính chi phí xây nhà 1 tầng: Hướng dẫn chi tiết từ A-Z

4. Các yếu tố tác động đến báo giá sửa nhà trọn gói

Khi chọn dịch vụ sửa chữa nhà trọn gói, chi phí không chỉ phụ thuộc vào diện tích mà còn chịu tác động từ nhiều yếu tố. Hiểu rõ các yếu tố này giúp gia chủ chuẩn bị ngân sách hợp lý và tránh phát sinh ngoài dự tính:

• Hiện trạng công trình: Nhà xuống cấp nặng, cần tháo dỡ hoặc gia cố kết cấu sẽ tốn kém hơn so với sửa chữa nhẹ.
• Hạng mục sửa chữa: Sửa toàn bộ hay từng phần (nâng tầng, chống thấm, cải tạo bếp, thay điện nước…) sẽ quyết định đơn giá. Các hạng mục kỹ thuật cao, thi công lâu thường tăng chi phí.
• Vật liệu & thiết bị: Vật liệu cao cấp (gạch, sơn, đá, thiết bị vệ sinh…) làm giá chênh lệch đáng kể so với loại phổ thông.
• Phong cách thiết kế: Hiện đại, tối giản thường rẻ hơn phong cách tân cổ điển hoặc nhiều chi tiết cầu kỳ.
• Thời gian thi công: Làm gấp hoặc vào mùa cao điểm sẽ tăng chi phí nhân công và vận chuyển.
• Địa điểm công trình: Nhà ở trung tâm hoặc nơi khó vận chuyển vật liệu sẽ phát sinh thêm chi phí.

Xem thêm: 10 kinh nghiệm xây nhà: Đảm bảo chất lượng, tối ưu chi phí

5. Cách tối ưu chi phí sửa chữa nhà hiệu quả nhất

Để tiết kiệm ngân sách khi chọn dịch vụ sửa chữa nhà, gia chủ nên lên kế hoạch kỹ ngay từ đầu và áp dụng các giải pháp sau:

• Khảo sát hiện trạng: Xác định hạng mục cần sửa bắt buộc và phần có thể giữ nguyên để tránh lãng phí.
• Ưu tiên công việc: Làm trước các hạng mục quan trọng như kết cấu, chống thấm, điện nước, rồi mới đến thẩm mỹ và nội thất.
• Chọn dịch vụ trọn gói: Giúp tiết kiệm chi phí quản lý, hạn chế phát sinh và đảm bảo tiến độ.
• So sánh báo giá: Tham khảo nhiều đơn vị uy tín rồi thương lượng để có mức giá hợp lý mà vẫn đảm bảo chất lượng.
• Chọn vật liệu phù hợp: Kết hợp vật liệu bền, giá vừa phải ở hạng mục ít tác động và đầu tư loại tốt cho khu vực quan trọng (mái, sàn, phòng tắm).
• Tận dụng sẵn có: Giữ lại kết cấu, nội thất còn tốt để giảm chi phí mua mới.
• Giám sát thi công: Theo dõi sát tiến độ để tránh sai sót và phát sinh không cần thiết.

Tham khảo: Cách tính chi phí xây nhà 4 tầng: Hướng dẫn chi tiết từ A-Z

6. Quy trình dịch vụ sửa chữa nhà chuyên nghiệp tại Thiết Kế Nhà 365

6.1. Khảo sát hiện trạng và tư vấn giải pháp sửa chữa

Bước đầu tiên, đội ngũ kỹ sư – kiến trúc sư sẽ đến công trình để:

• Kiểm tra mức độ xuống cấp của kết cấu, điện nước, tường, mái, nền.
• Ghi nhận nhu cầu của gia chủ về công năng, thẩm mỹ và hạng mục cần sửa chữa.
• Đề xuất phương án tối ưu, vừa an toàn, bền vững vừa tiết kiệm chi phí.

Quy trình tư vấn được thực hiện minh bạch, giúp khách hàng nắm rõ phạm vi công việc trước khi thi công.

6.2. Lập dự toán chi tiết và ký kết hợp đồng rõ ràng

Sau khi khảo sát và thống nhất phương án, Thiết Kế Nhà 365 sẽ:

• Lập dự toán chi tiết cho từng hạng mục, bao gồm vật liệu, nhân công và thời gian thi công.
• Trình bày bản vẽ hoặc thiết kế mặt tiền nhà (nếu có) để gia chủ duyệt.
• Ký hợp đồng minh bạch về chi phí, tiến độ, bảo hành và các cam kết khác.

Hợp đồng rõ ràng giúp khách hàng yên tâm về pháp lý và đảm bảo quyền lợi trong suốt quá trình thi công.

6.3. Thi công sửa chữa nhà: Đảm bảo chất lượng, đúng tiến độ

Trong giai đoạn thi công, Thiết Kế Nhà 365 cam kết:

• Đội ngũ thợ lành nghề, chuyên môn cao cho từng hạng mục.
• Vật liệu đạt chuẩn, đảm bảo độ bền và thẩm mỹ.
• Kiểm soát tiến độ chặt chẽ, hoàn thành đúng cam kết.
• Cập nhật thường xuyên để khách hàng theo dõi tình hình thi công.

6.4. Nghiệm thu, bàn giao công trình và chính sách bảo hành

Sau khi hoàn thiện các hạng mục, công trình được tiến hành:

• Nghiệm thu kỹ lưỡng: Kiểm tra từng hạng mục để đảm bảo đúng thiết kế và hợp đồng.

• Bàn giao công trình: Hướng dẫn khách hàng sử dụng, đảm bảo tiện lợi và an toàn.

• Chính sách bảo hành: Bảo hành dài hạn, hỗ trợ nhanh chóng khi phát sinh sự cố.

Quy trình khép kín giúp khách hàng yên tâm về chất lượng và hạn chế tối đa chi phí phát sinh.

Xem thêm: Cách tính chi phí xây nhà: Hướng dẫn tính giá xây nhà theo m2 cập nhật 2025

7. Thiết Kế Nhà 365 – Công ty dịch vụ sửa chữa nhà uy tín

Đội ngũ thợ lành nghề, giàu kinh nghiệm trong thi công :

• Hơn 12 năm trong lĩnh vực xây dựng và cải tạo.
• Kỹ sư, thợ sửa chữa được đào tạo bài bản, nâng cao tay nghề thường xuyên.
• Xử lý hiệu quả từ hư hỏng nhỏ đến phức tạp, đảm bảo chất lượng công trình.

Vật liệu đạt chuẩn & quy trình kỹ thuật nghiêm ngặt:

• Vật liệu đạt chuẩn: gạch, xi măng, sơn, thiết bị điện nước…
• Đảm bảo độ bền, tính thẩm mỹ lâu dài.
• Thi công theo đúng kỹ thuật, có giám sát chặt chẽ ở từng giai đoạn.

Cam kết tiến độ & chi phí minh bạch:

• Hoàn thành đúng tiến độ theo hợp đồng.
• Báo giá rõ ràng, chi tiết từng hạng mục.
• Không phát sinh chi phí ngoài thỏa thuận.
• Cập nhật tiến độ thường xuyên để khách hàng dễ theo dõi.

Bảo hành dài hạn & hỗ trợ tận tâm:

• Bảo hành dài hạn cho từng hạng mục.
• Xử lý nhanh chóng, miễn phí trong thời gian bảo hành.
• Hỗ trợ tận tâm, tư vấn kỹ thuật và bảo trì định kỳ.

Tham khảo: Có nên xây nhà trọn gói không? Ưu nhược điểm và kinh nghiệm đáng giá

8. FAQ – Câu hỏi thường gặp

1. Chi phí sửa chữa cải tạo nhà hiện nay khoảng bao nhiêu 1m2?

Chi phí sửa chữa cải tạo nhà thường dao động từ 1.500.000 đến 4.500.000 VNĐ/m², tùy vào mức độ cải tạo nhẹ, trung bình hay nâng cấp toàn bộ. Giá còn phụ thuộc vào hiện trạng công trình và vật liệu sử dụng.

2. Cải tạo nhà gồm những hạng mục gì?

Cải tạo nhà thường bao gồm các hạng mục như: sửa kết cấu, thay đổi công năng, nâng tầng, cải tạo điện nước, chống thấm, ốp lát, sơn sửa và hoàn thiện nội thất tùy nhu cầu.

3. Khi nào nên sửa chữa hoặc cải tạo nhà?

Bạn nên cải tạo nhà khi công trình xuống cấp, nứt tường, thấm nước, bố trí không còn phù hợp hoặc muốn nâng cấp không gian sống mà không cần xây mới.

4. Cải tạo nhà có cần xin giấy phép xây dựng không?

Có. Nếu cải tạo làm thay đổi kết cấu, diện tích hoặc mặt ngoài công trình thì cần xin giấy phép xây dựng. Trường hợp sửa chữa nhỏ, không ảnh hưởng kết cấu thì có thể không cần xin phép.

5. Thời gian sửa chữa cải tạo nhà mất bao lâu?

Thời gian cải tạo thường từ 2 đến 6 tuần với sửa nhẹ, và 1 đến 3 tháng với cải tạo lớn, tùy vào quy mô và mức độ can thiệp vào kết cấu.

6. Cải tạo nhà có phát sinh chi phí không?

Có thể có. Chi phí phát sinh thường đến từ việc thay đổi thiết kế, phát hiện hư hỏng ẩn hoặc điều kiện thi công thực tế khác so với khảo sát ban đầu.

7. Có nên chọn dịch vụ sửa nhà trọn gói không?

Có. Dịch vụ trọn gói giúp kiểm soát chi phí, tiến độ và chất lượng tốt hơn, đặc biệt phù hợp nếu bạn không có kinh nghiệm giám sát thi công.

8. Cách tính chi phí sửa chữa cải tạo nhà như thế nào?

Chi phí được tính dựa trên diện tích thi công, khối lượng công việc và đơn giá từng hạng mục. Một số phần sẽ tính theo m², một số theo khối lượng thực tế.

9. Sửa nhà có cần dọn ra ngoài không?

Tùy mức độ cải tạo. Nếu sửa nhỏ có thể vẫn ở được, nhưng nếu cải tạo lớn hoặc ảnh hưởng điện nước, kết cấu thì nên tạm thời di chuyển để đảm bảo an toàn.

10. Làm sao để hạn chế rủi ro khi cải tạo nhà?

Để hạn chế rủi ro, cần khảo sát kỹ hiện trạng, lập dự toán chi tiết, ký hợp đồng rõ ràng và chọn đơn vị thi công uy tín có kinh nghiệm thực tế.

Việc lựa chọn dịch vụ sửa chữa nhà trọn gói không chỉ giúp bạn khắc phục triệt để các hư hỏng, mà còn cải thiện không gian sống trở nên hiện đại, tiện nghi và tối ưu chi phí hơn so với việc xây mới.

Nếu bạn đang tìm kiếm một đơn vị uy tín, hãy liên hệ ngay với Thiết Kế Nhà 365. Với đội ngũ thợ lành nghề, vật liệu chất lượng cao và cam kết bảo hành dài hạn, chúng tôi sẵn sàng đồng hành cùng bạn trong mọi hạng mục sửa chữa, từ chống thấm, cải tạo nội thất cho đến nâng cấp toàn diện tổ ấm của bạn.