Cách tính chi phí xây nhà: Hướng dẫn tính giá xây nhà theo m2 cập nhật 2025

Trước khi bắt tay vào xây dựng mái ấm của mình, các gia chủ nên nắm rõ cách tính chi phí xây nhà để kiểm soát ngân sách hiệu quả, hạn chế tình trạng đội chi phí ngoài kế hoạch. Trong bối cảnh giá vật liệu, nhân công biến động khó lường, phương pháp tính chi phí theo m² vẫn luôn được xem là cách tiếp cận phổ biến và dễ vận dụng nhất.

Bài viết này sẽ giúp bạn có cái nhìn toàn diện về cách tính giá xây nhà theo m2, các yếu tố ảnh hưởng đến tổng chi phí, kèm ví dụ minh họa thực tế và những lưu ý quan trọng để khái toán chi phí chính xác hơn trong năm 2025.

1. Tổng quan về chi phí xây dựng nhà ở hiện nay

1.1 Tại sao cần tính toán chi phí xây nhà chính xác?

Cách tính chi phí xây nhà chính xác là “bước đệm” giúp gia chủ không những chủ động về tài chính, mà còn giảm thiểu rủi ro phát sinh trong suốt quá trình thi công. Một bản dự toán chi tiết sẽ là cơ sở để:

• Lập kế hoạch xây dựng hiệu quả: Nhờ nắm rõ tổng chi phí đầu tư xây nhà, bạn có thể dễ phân bổ nguồn lực theo từng giai đoạn, từ đó hạn chế được tình trạng “thiếu trước hụt sau”.
• Lựa chọn vật liệu và thiết kế phù hợp: Dựa vào ngân sách đã thiết lập, bạn sẽ xem xét và cân nhắc giữa các phương án thiết kế, phong cách kiến trúc, loại vật liệu…
• So sánh báo giá giữa các nhà thầu: Khi có bảng tính cụ thể, bạn có thể đối chiếu và lựa chọn đơn vị thi công uy tín, tránh rơi vào tình trạng khó kiểm soát chi phí thực tế.
• Quản lý tiến độ và chất lượng công trình: Nếu chủ đầu tư đã lên kế hoạch tài chính thật chi tiết từ trước, quá trình xây dựng sẽ ít bị gián đoạn, đảm bảo tiến độ và chất lượng theo dự kiến.

1.2 Các khoản mục chi phí xây nhà cơ bản

Thông thường, chi phí xây nhà sẽ được phân thành 3 nhóm chính, tương ứng với các hạng mục quan trọng:

• Chi phí thiết kế và xin phép xây dựng: Gồm các chi phí thuê kiến trúc sư thiết kế bản vẽ (kiến trúc, kết cấu, điện – nước), phí xin phép xây dựng, chi phí bản vẽ hoàn công.
• Chi phí thi công phần thô và hoàn thiện: Đây là phần chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng chi phí, với phần thô (móng, khung cột, dầm sàn, tường xây, mái, hệ thống điện – nước cơ bản); phần hoàn thiện (trát tường, ốp lát, sơn nước, lắp đặt thiết bị, cửa, lan can, tay vịn, chiếu sáng…)
• Chi phí phát sinh và dự phòng: Các chi phí phát sinh do thay đổi thiết kế, trượt giá vật liệu, điều kiện thi công khó khăn, hoặc nâng cấp công năng. Gia chủ nên dự phòng khoảng 5 đến 10% tổng ngân sách để tránh bị động.

Việc hiểu tường tận các khoản mục chi phí cơ bản sẽ giúp gia chủ hình dung toàn bộ dòng tiền cần chuẩn bị và dễ kiểm soát trong quá trình xây dựng.

2. Hướng dẫn chi tiết cách tính giá xây nhà theo m2

2.1 Phương pháp tính diện tích xây dựng (m2)

Để dự toán chi phí xây nhà theo m2, trước hết bạn cần xác định đúng diện tích xây dựng. Đây là một yếu tố quan trọng trong công thức tính chi phí xây nhà nói chung.

Khi nói tới diện tích xây dựng, chúng ta không chỉ đề cập phần sàn sử dụng, mà còn tính cả các khu vực phụ trợ như ban công, sân, mái, tầng hầm, tum… theo tỷ lệ quy đổi cụ thể.

Thông thường, cách tính diện tích xây dựng như sau:

• Phần móng: tính 30–50% diện tích sàn tùy loại móng
• Tầng trệt và các tầng lầu: tính 100% diện tích thực tế
• Ban công, lô gia: tính 50–70% diện tích tùy kết cấu
• Sân trước, sân sau, mái che cầu thang, tum nhỏ: tính 30–70% diện tích
• Mái bê tông cốt thép: tính 50–70%, tùy độ dốc và kết cấu

Việc tính đúng diện tích xây dựng giúp dự toán sát thực tế và tránh thiếu hụt ngân sách trong quá trình thi công.

2.2 Đơn giá xây dựng theo m2 cập nhật 2025

Năm 2025, đơn giá xây dựng nhà ở theo m2 tiếp tục là phương pháp phổ biến giúp chủ đầu tư dễ dàng trong khái toán chi phí. Tùy theo hình thức thi công và yêu cầu về chất lượng, đơn giá sẽ có sự khác biệt:

• Thi công phần thô + nhân công hoàn thiện: Mức giá dao động từ 500.000 đến 4.200.000 VNĐ/m2, áp dụng cho các công trình nhà phố tiêu chuẩn có diện tích từ 200m2 trở lên. Với những công trình có diện tích nhỏ hơn, mức giá sẽ được tính riêng theo đặc thù từng trường hợp. Trong gói này, nhà thầu chịu trách nhiệm cung cấp toàn bộ vật tư phần thô và nhân công thi công; riêng vật tư hoàn thiện sẽ do chủ đầu tư chuẩn bị.
• Thi công trọn gói (bao gồm phần thô và hoàn thiện): Mức giá được chia theo chất lượng vật tư như sau:
  + Gói trung bình: 000.000 – 5.600.000 VNĐ/m2
  + Gói khá: 5.700.000 – 6.100.000 VNĐ/m2
  + Gói cao cấp: 6.200.000 – 7.100.000 VNĐ/m2

Các mức giá trên chỉ mang tính chất tham khảo, có thể thay đổi tùy theo vị trí công trình, diện tích xây dựng, điều kiện thi công và yêu cầu cụ thể của thiết kế. Những công trình có kiến trúc đặc biệt như biệt thự, nhà hai mặt tiền, nhà ở kết hợp kinh doanh, khách sạn tư nhân… sẽ được báo giá riêng theo quy mô và mức độ phức tạp.

Ngoài ra, khi sử dụng dịch vụ xây nhà trọn gói tại Thiết Kế Nhà 365, khách hàng còn được miễn phí xin phép xây dựng (với chi phí dưới 10 triệu) và tặng trọn bộ hồ sơ thiết kế kỹ thuật, bao gồm kiến trúc, nội thất, kết cấu và hệ thống điện – nước. Đối với các dự án yêu cầu báo giá chính xác, chúng tôi sẽ lập bảng dự toán chi tiết dựa trên bản vẽ thiết kế cụ thể, đảm bảo tính minh bạch và sát với nhu cầu thực tế.

2.3 Ví dụ minh họa cách tính chi phí xây nhà cấp 4

Giả sử, bạn dự định xây một căn nhà cấp 4 trên diện tích đất rộng 100m2, với phong cách thiết kế đơn giản và không có gác lửng:

• Tổng diện tích xây dựng: 100m2 x 100% = 100m2
• Đơn giá xây trọn gói (gói trung bình): 5.000.000 VNĐ/m2

Suy ra: Chi phí xây dựng dự kiến = 100 x 5.000.000 = 500.000.000 VNĐ

Lưu ý: Chi phí thực tế có thể thay đổi nếu bổ sung thêm các hạng mục như sân vườn, cổng rào, hệ thống điện năng lượng mặt trời, hay các vật liệu hoàn thiện cao cấp hơn.

2.4 Ví dụ minh họa cách tính chi phí xây nhà phố

Chẳng hạn bạn muốn xây một ngôi nhà phố 1 trệt, 2 lầu và 1 sân thượng trên lô đất có diện tích 5x15m (tức 75m2/sàn), kết cấu cơ bản, không có tầng hầm, không thang máy:

• Tổng diện tích xây dựng:

Tầng trệt + 2 lầu + sân thượng = 75m2 x 4 = 300m2
Ban công, mái che cầu thang… quy đổi thêm khoảng 15m2
Từ đó suy ra tổng diện tích để tính chi phí: 315m2

• Đơn giá xây dựng trọn gói (gói khá): 6.000.000 VNĐ/m2
• Chi phí xây dựng = 315 x 6.000.000 = 1.890.000.000 VNĐ

Lưu ý: Mức chi phí trên chỉ mang tính chất tham khảo, chưa bao gồm nội thất gỗ rời và các yếu tố như thang máy, công trình 2 mặt tiền, thiết kế phức tạp, hoặc yêu cầu vật liệu cao cấp. Để có con số chính xác, gia chủ nên yêu cầu báo giá dựa trên bản vẽ thiết kế chi tiết từ đơn vị chuyên môn.

3. Các yếu tố ảnh hưởng đến tổng chi phí xây nhà

3.1 Vị trí và điều kiện thi công khu đất

Vị trí xây dựng có tác động trực tiếp đến chi phí thi công. Cụ thể là, nhà xây tại khu vực đô thị thường có chi phí cao hơn, do giá nhân công, vật tư và các dịch vụ liên quan đều ở mức cao. Ngoài ra, điều kiện địa chất nền đất cũng là yếu tố đóng vai trò thiết yếu: nếu nền đất yếu, phải tiến hành gia cố móng, chi phí sẽ tăng lên đáng kể.

Khu đất có mặt tiền nhỏ, hẻm sâu, hay bị hạn chế không gian thi công cũng đòi hỏi giải pháp kỹ thuật đặc thù, kéo theo chi phí vận chuyển, nhân công và thời gian thực hiện cũng tăng lên.

3.2 Phong cách kiến trúc và vật liệu xây dựng

Mỗi phong cách thiết kế kiến trúc sẽ đòi hỏi yêu cầu khác nhau về kỹ thuật thi công, chi tiết trang trí và vật liệu hoàn thiện. Chẳng hạn, kiểu nhà hiện đại sẽ sử dụng đường nét đơn giản, vật liệu phổ thông nên chi phí thường tiết kiệm hơn. Ngược lại, phong cách tân cổ điển hay cổ điển đòi hỏi phào chỉ, hoa văn rườm rà, vật liệu cao cấp, dẫn đến chi phí cao hơn.

Ngoài ra, việc lựa chọn vật liệu như gạch, sơn, kính, cửa, đá ốp… cũng ảnh hưởng nhiều đến ngân sách: vật liệu nhập khẩu hoặc có tính năng đặc biệt (chống nóng, chống cháy, cách âm…) sẽ làm tăng tổng chi phí xây dựng.

3.3 Thời điểm xây dựng và biến động giá thị trường

Chi phí xây nhà cũng chịu ảnh hưởng không nhỏ từ yếu tố thời điểm thi công. Vào mùa xây dựng cao điểm (thường từ sau Tết đến giữa năm), giá vật tư và nhân công thường tăng cao do nhu cầu xây dựng rất lớn.

Trong khi đó, nếu xây nhà vào mùa mưa, tiến độ có thể bị gián đoạn, phát sinh thêm chi phí che chắn, bảo vệ công trình, hoặc kéo dài thời gian thuê nhân công. Thêm nữa, thị trường vật liệu xây dựng luôn có biến động giá theo từng đợt, tác động tới tổng dự toán nếu không cân nhắc và đặt mua từ đầu.

3.4 Đơn vị thiết kế, thi công và kinh nghiệm

Chi phí xây nhà còn phụ thuộc vào việc gia chủ chọn đơn vị nào để thiết kế và thi công cho tổ ấm của mình. Đơn vị có tên tuổi uy tín, hoạt động chuyên nghiệp thường đưa ra mức giá cao hơn, nhưng đổi lại là chất lượng thiết kế đảm bảo, tiến độ rõ ràng, quy trình làm việc minh bạch và ít phát sinh.

Ngược lại, nếu chọn đơn vị thiếu kinh nghiệm, chi phí ban đầu có thể rẻ, nhưng dễ xảy ra lỗi kỹ thuật, phải sửa chữa, hoặc chậm tiến độ, dẫn đến tổng chi phí thực tế cao hơn nhiều. Ngoài ra, đội ngũ có kinh nghiệm còn giúp bạn tư vấn giải pháp tiết kiệm chi phí, mà vẫn cam kết về chất lượng và thẩm mỹ.

3.5 Các chi phí phát sinh tiềm ẩn

Dù đã dự toán kỹ lưỡng, quá trình xây dựng vẫn có thể phát sinh thêm các khoản chi phí không lường trước. Chẳng hạn, việc thay đổi thiết kế giữa chừng, nâng cấp vật liệu hoàn thiện, điều chỉnh công năng sử dụng, phát sinh chi phí ép cọc, hoặc xử lý nền đất yếu… Để tránh bị động, gia chủ nên dự phòng một khoản ngân sách từ 5–10% tổng chi phí và thường xuyên cập nhật tiến độ với nhà thầu để kiểm soát dòng tiền hiệu quả.

4. Những lưu ý quan trọng để dự toán chi phí chuẩn xác

4.1 Lập kế hoạch tài chính rõ ràng

Một bản kế hoạch tài chính đầy đủ là nền tảng để dự toán chi phí xây nhà tối ưu. Gia chủ cần xác định tổng ngân sách có thể chi trả, phân bổ hợp lý từng hạng mục chính như thiết kế, thi công phần thô, hoàn thiện nội thất, hệ thống kỹ thuật và khoản chi phí dự phòng.

Ngoài ra, việc lập kế hoạch theo giai đoạn (chuẩn bị, thi công, hoàn thiện) cũng giúp kiểm soát dòng tiền chặt chẽ, tránh tình trạng thiếu hụt, hoặc trì trệ giai đoạn thi công giữa chừng.

4.2 Tham khảo nhiều báo giá từ các nhà thầu uy tín

Trước khi chọn đơn vị thi công đồng hành dài hạn, bạn nên tham khảo báo giá từ nhiều nhà thầu khác nhau để có cái nhìn tổng quan về mặt bằng giá thị trường.

Việc so sánh không chỉ dừng lại ở con số tổng chi phí, mà còn cần xét đến các yếu tố đi kèm như: phạm vi công việc, vật liệu sử dụng, tiến độ, chính sách bảo hành và cam kết thi công. Ưu tiên những đơn vị có kinh nghiệm, hồ sơ năng lực rõ ràng và báo giá minh bạch sẽ giúp bạn tránh được các khoản phát sinh không mong muốn trong quá trình triển khai.

4.3 Giám sát chặt chẽ quá trình thi công

Ngay cả khi đã thuê nhà thầu trọn gói, việc giám sát thi công vẫn rất cần thiết để đảm bảo công trình được thực hiện đúng thiết kế, đúng tiến độ và đúng chất lượng cam kết. Gia chủ nên yêu cầu cập nhật tiến độ thường xuyên qua hình ảnh thực tế, nhật ký công trình, hay các buổi nghiệm thu từng giai đoạn.

Nếu không có thời gian theo dõi trực tiếp, bạn có thể thuê giám sát độc lập, hoặc nhờ người thân có kinh nghiệm hỗ trợ kiểm tra. Việc này giúp hạn chế rủi ro sai sót kỹ thuật, kéo dài thời gian thi công, hoặc đội chi phí không hợp lý.

4.4 Ưu tiên lựa chọn vật liệu và thiết bị phù hợp

Vật liệu và thiết bị hoàn thiện chiếm phần lớn trong khoản chi phí xây nhà và ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng công trình về sau. Do vậy, thay vì chọn theo cảm tính hay xu hướng, gia chủ nên cân nhắc đến yếu tố độ bền, tính năng sử dụng, khả năng bảo trì và sự phù hợp với phong cách thiết kế tổng thể.

Với ngân sách còn hạn chế, các chủ đầu tư có thể ưu tiên các dòng vật liệu lâu bền dễ thi công và được bảo hành rõ ràng. Ngoài ra, việc lựa chọn thiết bị theo cùng thương hiệu, hoặc đồng bộ sẽ giúp tiết kiệm chi phí và đảm bảo sự nhất quán cho không gian sống.

5. Dịch vụ xây nhà trọn gói của Thiết Kế Nhà 365

5.1 Lợi ích khi sử dụng dịch vụ trọn gói

Khi lựa chọn dịch vụ xây nhà trọn gói tại Thiết Kế Nhà 365, quý khách sẽ được đồng hành xuyên suốt từ giai đoạn tư vấn ý tưởng, thiết kế bản vẽ, xin phép xây dựng, đến thi công hoàn thiện, bàn giao công trình và bảo hành sau thi công.

Lợi ích dễ nhận thấy của hình thức “chìa khóa trao tay” là giúp khách hàng tiết kiệm được về thời gian, công sức và kiểm soát chi phí hiệu quả. Tất cả công đoạn được phối hợp nhịp nhàng trong cùng một hệ thống, tránh tình trạng phối hợp không ăn ý giữa thiết kế và thi công. Đồng thời, các khách hàng không cần phải tự tìm kiếm và làm việc với nhiều đơn vị riêng lẻ, từ đó giảm thiểu rủi ro và tối ưu được tiến độ thi công.

5.2 Quy trình làm việc chuyên nghiệp

Thiết Kế Nhà 365 triển khai dịch vụ xây nhà trọn gói theo một quy trình chuyên nghiệp, minh bạch ở từng bước. Ngay từ khâu tư vấn và khảo sát hiện trạng, các kiến trúc sư sẽ đồng hành cùng khách hàng để nắm bắt nhu cầu và đưa ra phương án thiết kế phù hợp.

Sau đó, chúng tôi thực hiện thiết kế sơ bộ, trình duyệt phương án và hỗ trợ hoàn thiện hồ sơ xin phép xây dựng. Khi phương án được duyệt, hồ sơ kỹ thuật chi tiết sẽ được triển khai và quá trình ký kết hợp đồng thi công tiến hành với dự toán chi tiết, cam kết không phát sinh ngoài kế hoạch.

Trong quá trình thi công, mọi công đoạn từ phần thô đến hoàn thiện đều được thực hiện đúng theo bản vẽ đã thống nhất giữa hai bên, dưới sự giám sát kỹ thuật chặt chẽ và cập nhật tiến độ thường xuyên cho khách hàng. Khi công trình hoàn thành, Thiết Kế Nhà 365 sẽ thực hiện bàn giao đầy đủ, kèm theo chính sách bảo hành và hỗ trợ kỹ thuật khi cần. Quy trình khép kín này giúp khách hàng có thể theo sát công trình, dễ kiểm soát chất lượng và hoàn toàn yên tâm trong suốt hành trình xây dựng tổ ấm của mình.

5.3 Cam kết về chất lượng và tiến độ

Thiết Kế Nhà 365 cam kết thi công chuẩn thiết kế, đúng hạn và đảm bảo chất lượng kỹ thuật trong từng hạng mục. Mỗi công trình đều được đội ngũ kỹ sư, giám sát nội bộ kiểm tra nghiêm ngặt theo từng giai đoạn thi công, hạn chế sai sót và rút ngắn thời gian xử lý phát sinh.

Chúng tôi sử dụng vật liệu chính hãng, tuyển chọn đội ngũ công nhân lành nghề và cập nhật tiến độ công trình minh bạch với khách hàng. Ngoài ra, chính sách bảo hành rõ ràng sau khi bàn giao là cam kết lâu dài của Thiết Kế Nhà 365 đối với mỗi ngôi nhà mà chúng tôi tạo nên.

6. Các câu hỏi thường gặp

Chi phí xin giấy phép xây dựng là bao nhiêu?

Lệ phí cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ thường khoảng 75.000 đồng/giấy phép, có thể khác nhau tùy khu vực, địa phương.

Có nên tự mua vật liệu xây dựng để tiết kiệm chi phí?

Việc tự mua vật liệu có thể giúp tiết kiệm chi phí, tuy nhiên bạn cần đảm bảo chất lượng và phù hợp với phong cách thiết kế.

Thời gian xây một căn nhà điển hình mất bao lâu?

Thông thường, thời gian xây một ngôi nhà điển hình sẽ từ 3 đến 6 tháng tùy vào quy mô, điều kiện thi công và thời tiết.

Làm thế nào để kiểm soát chi phí không vượt quá ngân sách?

Để kiểm soát chi phí trong mức ngân sách dự kiến, bạn cần lập dự toán chi tiết, lựa chọn vật liệu phù hợp, theo dõi tiến độ và chi phí phát sinh thường xuyên…

Dịch vụ xây nhà trọn gói có phát sinh thêm chi phí không?

Dịch vụ xây nhà trọn gói giúp hạn chế phát sinh chi phí do đã bao gồm thiết kế, vật liệu và thi công; tuy nhiên nếu thay đổi thiết kế, hay yêu cầu thêm hạng mục nào đó thì có thể phát sinh chi phí bổ sung.

Việc áp dụng đúng cách tính chi phí xây nhà sẽ giúp gia chủ chủ động về tài chính, hạn chế rủi ro và kiểm soát hiệu quả của quá trình thi công. Nếu bạn cần tư vấn cụ thể dựa theo nhu cầu thực tế, Thiết Kế Nhà 365 luôn sẵn sàng đồng hành cùng bạn từ quá trình thiết kế đến thi công trọn gói.