Cách tính chi phí xây nhà 4 tầng: Hướng dẫn chi tiết từ A-Z

Cách tính chi phí xây nhà 4 tầng luôn là mối bận tâm của nhiều gia chủ khi lên kế hoạch xây dựng nhà phố. Vì đặc thù quy mô lớn, số tầng cao, cùng những đòi hỏi về kết cấu và hoàn thiện, nên việc tính toán phải kỹ lưỡng để tránh tình trạng đội chi phí, hay phát sinh ngoài dự định.

Trong bài viết này, Thiết Kế Nhà 365 sẽ hướng dẫn bạn cách tính chi phí xây nhà 4 tầng chi tiết, đồng thời cung cấp một số các thông tin về những yếu tố ảnh hưởng, ví dụ minh họa và lưu ý quan trọng để bạn có sự chuẩn bị tài chính chủ động và hiệu quả hơn.

1. Hướng dẫn chi tiết cách tính chi phí xây nhà 4 tầng

Chi phí xây nhà hiện nay được tính dựa trên nhiều yếu tố như diện tích xây dựng, kiểu kiến trúc, vật liệu sử dụng và chi phí nhân công. Việc dự trù ngân sách kỹ lưỡng giúp đảm bảo quá trình xây dựng diễn ra suôn sẻ và phù hợp với khả năng tài chính. Dưới đây là hướng dẫn từng bước cách tính giá xây nhà 4 tầng chi tiết.

 Bước 1: Xác định tổng diện tích sàn xây dựng

• Tổng diện tích sàn xây dựng bao gồm diện tích các tầng (tầng trệt và các tầng lầu), sân thượng, ban công, mái che cầu thang, ô trống, tum, sân trước – sau…
• Các phần như sân thượng, ban công thường được tính theo hệ số phần trăm (thường từ 30 đến 70%) tùy theo diện tích và mức độ che phủ. Ví dụ: Nhà 4 tầng, mỗi tầng 60m2, tổng diện tích sẽ là 60m2 x 4 = 240m2. Nếu có khu vực sân thượng (tính 50% diện tích sân thượng) thì cộng thêm diện tích tương ứng.
• Cách tính diện tích sàn xây dựng cụ thể có thể tham khảo công thức sau:
  Diện tích sàn xây dựng = Diện tích mặt sàn sử dụng + Diện tích các phần khác (mái, sân, móng, tầng hầm…) với các hệ số tương ứng

 Bước 2: Ước tính đơn giá xây dựng

• Đơn giá xây dựng phụ thuộc vào các yếu tố: chất lượng vật tư, quy mô công trình, vị trí địa lý, phong cách thiết kế kiến trúc và thời điểm thi công.
• Đơn giá xây phần thô – nhân công (bao gồm móng, khung, tường, mái, hệ thống điện – nước âm tường) thường dao động từ 3.900.000 – 4.400.000 VNĐ/m2.
• Đơn giá xây trọn gói (bao gồm phần thô và hoàn thiện) thường từ 6.900.000 – 8.500.000 VNĐ/m2 tùy gói vật tư trung bình, khá hay cao cấp.

Bước 3: Tính chi phí vật liệu phần thô

• Chi phí phần thô bao gồm chi phí vật liệu và nhân công cho móng, khung cột, sàn, tường, mái, hệ thống điện – nước âm tường…
• Công thức tính: Chi phí phần thô = Tổng diện tích xây dựng x Đơn giá phần thô

Bước 4: Tính chi phí vật liệu hoàn thiện

• Chi phí vật liệu hoàn thiện bao gồm gạch ốp lát, thiết bị vệ sinh, cửa, sơn nước, lan can, tủ bếp, đèn chiếu sáng…
• Nếu xây trọn gói, chi phí này thuộc trong tổng ngân sách đầu tư.
• Nếu tự mua vật tư hoàn thiện, bạn nên lập danh sách từng hạng mục và chọn vật tư phù hợp với ngân sách.
• Chi phí hoàn thiện thường chiếm 40 đến 60% tổng chi phí xây dựng.

Bước 5: Dự toán chi phí nhân công

• Trường hợp nếu bạn không chọn gói trọn gói, mà thuê riêng nhân công hoàn thiện, mức giá nhân công sẽ dao động từ 1.000.000 đến 1.400.000 VNĐ/m2 tùy khu vực và độ phức tạp của thiết kế.
• Lúc này: Chi phí nhân công = Tổng diện tích x Đơn giá nhân công

Bước 6: Các khoản phát sinh và dự phòng

Các gia chủ nên dành ra 5 đến 10% tổng ngân sách để xử lý các khoản phát sinh như:

• Thay đổi về hạng mục thiết kế
• Phát sinh các loại vật tư ngoài dự kiến
• Điều kiện thi công trên thực tế thay đổi so với lúc đầu dự định
• Vật tư tăng giá vào thời điểm thực hiện thi công

Việc dự trù các khoản phí từ trước giúp bạn không bị động về tài chính trong suốt quá trình xây dựng công trình.

Xem thêm: 10 kinh nghiệm xây nhà: Đảm bảo chất lượng, tối ưu chi phí

2. Chi phí xây nhà 4 tầng (tham khảo)

Chi phí xây nhà 4 tầng là một trong những yếu tố được quan tâm nhiều nhất khi lập kế hoạch xây dựng. So với nhà 2 tầng hay 3 tầng, nhà 4 tầng có tổng mức đầu tư cao hơn do tăng diện tích sử dụng, yêu cầu kết cấu chịu lực lớn hơn và khối lượng thi công nhiều hơn.

Với mẫu nhà phố phổ biến diện tích 100m2 (kích thước 5x20m), chi phí xây dựng hiện nay thường dao động như sau:

• Khoảng 1,7 – 2,2 tỷ đối với phương án thi công phần thô + nhân công hoàn thiện
• Khoảng 2,7 – 3,5 tỷ đối với phương án xây nhà trọn gói (bao gồm vật tư hoàn thiện)

Mức giá này mang tính tham khảo, được tính dựa trên đơn giá xây dựng phổ biến trên thị trường và diện tích xây dựng quy đổi.

Cách tính diện tích xây dựng nhà 4 tầng

Để xác định chi phí xây nhà 4 tầng chính xác, trước hết cần tính tổng diện tích xây dựng. Trong thực tế, không phải toàn bộ diện tích đều được tính 100%, mà sẽ quy đổi theo từng hạng mục.

Với nhà 4 tầng diện tích 100m2:

Đây chính là cơ sở để tính toán chi phí theo m2.

Cách tính chi phí xây nhà 4 tầng theo m2

Sau khi có tổng diện tích xây dựng, chi phí sẽ được tính bằng cách nhân với đơn giá thi công theo từng hình thức.

Nếu chọn phương án thi công phần thô + nhân công hoàn thiện, đơn giá hiện nay dao động khoảng 3.800.000 – 4.400.000 VNĐ/m2. Với tổng diện tích khoảng 460m2, dưới đây là bảng chi phí xây dựng phần thô tham khảo: 

Chi phí phần thô dự kiến: Từ 1,75 – 2,02 tỷ

Trong khi đó, nếu lựa chọn xây nhà trọn gói, mức giá sẽ phụ thuộc vào loại vật tư hoàn thiện:

• Gói trung bình: khoảng 6,9 – 7,4 triệu/m2
• Gói khá: khoảng 7,5 – 7,9 triệu/m2
• Gói cao cấp: khoảng 8,0 – 8,5 triệu/m2

Tương ứng, tổng chi phí xây nhà 4 tầng 100m2 có thể dao động:

Từ 2,7 – 3,5 tỷ đồng

Ví dụ cách tính chi phí nhà 4 tầng 100m2 (5x20m)

Để bạn dễ hình dung, giả sử tổng diện tích xây dựng sau quy đổi là 500m2:

• Chi phí phần thô:
  
  500 x 3.900.000 = ~1.950.000.000 VNĐ
• Chi phí trọn gói (mức trung bình):
  
  500 x 7.000.000 = ~3.500.000.000 VNĐ

 Có thể thấy, chi phí xây nhà 4 tầng thường cao hơn nhà 3 tầng khoảng 20% – 40%, tùy vào thiết kế và mức đầu tư vật tư.

Các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí xây nhà 4 tầng

Trên thực tế, chi phí xây dựng không cố định mà sẽ thay đổi tùy theo nhiều yếu tố như:

• Loại móng (móng cọc, móng băng, móng đơn…)
• Phương án thiết kế kiến trúc và kết cấu
• Vật liệu hoàn thiện (trung bình, khá, cao cấp)
• Điều kiện thi công (hẻm nhỏ, nền đất yếu…)
• Thời điểm xây dựng và biến động giá vật tư

Chính vì vậy, cùng một diện tích 100m2 nhưng chi phí thực tế giữa các công trình có thể chênh lệch đáng kể.

Lưu ý khi dự toán chi phí xây nhà 4 tầng

Khi tính chi phí xây nhà, bạn nên ưu tiên tính theo tổng diện tích xây dựng quy đổi thay vì tách rời từng hạng mục với các đơn giá khác nhau, để tránh sai lệch và thiếu chính xác.

Ngoài ra, nên dự trù thêm khoảng 5% – 10% chi phí phát sinh để đảm bảo ngân sách không bị vượt quá trong quá trình thi công.

Xem thêm: Cách tính chi phí xây nhà: Hướng dẫn tính giá xây nhà theo m2 cập nhật 2025

3. Các yếu tố ảnh hưởng đến tổng chi phí xây nhà 4 tầng

Diện tích xây dựng và quy mô công trình

Diện tích xây nhà càng lớn, quy mô số tầng càng cao thì kéo theo chi phí xây dựng sẽ càng tăng. Bên cạnh đó, những công trình có thêm hạng mục tầng hầm, sân thượng, hay tum cũng khiến cho tổng diện tích sàn tăng lên đáng kể.

Đồng thời, hình dáng khu đất (vuông vắn hay méo, lệch…) cũng tác động đến chi phí thiết kế và thi công. Chẳng hạn nhà 4 tầng xây trên khuôn viên diện tích 5x20m sẽ có chi phí khác so với nhà 4 tầng 4x15m dù cùng số tầng, do chênh lệch về khối lượng công việc và vật tư.

Phong cách kiến trúc và vật liệu sử dụng

Phong cách thiết kế kiến trúc càng phức tạp thì chi phí càng cao. Kiểu nhà hiện đại thường có chi phí hợp lý hơn so với phong cách tân cổ điển hay cổ điển, đây là các kiểu nhà yêu cầu nhiều chi tiết phào chỉ, hoa văn trang trí, hệ cửa đặc thù…

Ngoài ra, vật liệu hoàn thiện (gạch, đá, thiết bị vệ sinh, cửa, lan can…) cũng ảnh hưởng nhiều đến ngân sách. Việc chọn vật liệu cao cấp, nhập khẩu, hay theo yêu cầu đặc biệt sẽ khiến chi phí đội lên đáng kể.

Vị trí địa lý và điều kiện thi công

Vị trí xây dựng nhà ở tại các thành phố lớn như TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng… thường có đơn giá nhân công, vật liệu cao hơn so với các khu vực tỉnh, nông thôn khác. Chưa kể trường hợp nếu mặt bằng nằm trong hẻm nhỏ, khu dân cư đông đúc, khó vận chuyển nguyên vật liệu cũng khiến chi phí thi công và thời gian bị kéo dài.

Ngoài ra, điều kiện địa chất (đất yếu, cần ép cọc, hay khoan cọc nhồi…) cũng ảnh hưởng đến tổng chi phí đầu tư cho phần móng.

Thời điểm xây dựng (giá vật liệu, nhân công)

Giá vật tư xây dựng và nhân công không cố định, có thể tăng theo thời vụ (đặc biệt vào cao điểm xây dựng từ sau Tết đến giữa năm). Việc thi công đúng thời điểm thích hợp sẽ giúp tối ưu chi phí, tránh tình trạng giá tăng đột biến khiến tổng chi phí bị đội lên.

Chi phí thiết kế và giấy phép xây dựng

Chi phí thiết kế phụ thuộc vào diện tích, phong cách kiến trúc và mức độ chi tiết của hồ sơ. Một hồ sơ đầy đủ bao gồm kiến trúc, kết cấu, điện – nước, nội thất và các bản vẽ phối cảnh sẽ có giá khác với bản vẽ sơ bộ, hoặc hồ sơ chỉ gồm một số phần nhất định.

Thêm vào đó, bạn cũng cần dự trù cho các chi phí liên quan đến việc xin phép xây dựng, hoàn công, hay các chi phí hành chính khác. Nếu sử dụng dịch vụ trọn gói từ đơn vị xây dựng uy tín, nhiều khoản phí này sẽ được hỗ trợ, hoặc miễn phí.

Tham khảo: Có nên xây nhà trọn gói không? Ưu nhược điểm và kinh nghiệm đáng giá

4. Dịch vụ xây nhà trọn gói của Thiết Kế Nhà 365 – Giải pháp toàn diện cho gia chủ.

Lợi ích của việc chọn xây nhà trọn gói

Xây nhà trọn gói là giải pháp tối ưu cho những gia chủ bận rộn, hay không có kinh nghiệm trong lĩnh vực giám sát thi công. Với hình thức này, Thiết Kế Nhà 365 sẽ phụ trách toàn bộ các hạng mục từ thiết kế, xin phép xây dựng,đến thi công, bàn giao hoàn thiện và bảo hành sau hoàn công.

Một số lợi ích nổi bật dễ nhận thấy:

• Tiết kiệm thời gian và công sức: Gia chủ không cần tự tìm mua vật tư, thuê đội ngũ riêng lẻ, hay xử lý các phát sinh nhỏ lẻ trong quá trình xây dựng.
• Chi phí rõ ràng, dễ kiểm soát: Mọi hạng mục đều được báo giá cụ thể ngay từ đầu, hạn chế tối đa rủi ro phát sinh.
• Đồng bộ thiết kế và thi công: Giải pháp kiến trúc, kết cấu và nội thất được triển khai xuyên suốt, giúp công trình đẹp và nhất quán từ trong ra ngoài.

Quy trình xây dựng chuyên nghiệp tại Thiết Kế Nhà 365

Dịch vụ xây nhà trọn gói tại Thiết Kế Nhà 365 được triển khai theo một quy trình minh bạch, bài bản và bám sát với tiến độ thực tế:

• Khảo sát và tư vấn sơ bộ: Đội ngũ kiến trúc sư, kỹ sư sẽ trực tiếp khảo sát hiện trạng khu đất, lắng nghe nhu cầu, mong muốn và ngân sách từ phía gia chủ.
• Thiết kế và duyệt phương án: Đưa ra đề xuất về mặt bằng, phối cảnh 3D, hồ sơ kỹ thuật đầy đủ (kiến trúc, kết cấu, điện – nước…).
• Ký hợp đồng thi công: Cung cấp dự toán chi tiết, cam kết vật tư rõ ràng, không phát sinh thêm chi phí ngoài hợp đồng.
• Triển khai thi công: Bao gồm phần móng, phần thô, hoàn thiện – đúng theo bản vẽ thiết kế đã thống nhất.
• Cập nhật tiến độ và giám sát công trình: Gửi báo cáo và hình ảnh định kỳ để gia chủ tiện theo dõi, kể cả khi không có mặt trực tiếp ở công trình thi công.
• Bàn giao và bảo hành: Bảo hành rõ ràng từng hạng mục, sẵn sàng hỗ trợ kỹ thuật cho gia chủ mọi lúc sau khi bàn giao nhà.

Cam kết về chất lượng và tiến độ

Thiết Kế Nhà 365 cam kết thi công đúng thiết kế, đúng tiến độ và đúng chủng loại vật tư như đã thỏa thuận với chủ nhà. Một số cam kết cụ thể gồm:

• Chất lượng thi công đảm bảo: Giám sát kỹ thuật xuyên suốt công trình, thi công chuẩn từng chi tiết theo bản vẽ và các tiêu chuẩn kỹ thuật.
• Tiến độ rõ ràng, đúng hẹn: Lập kế hoạch thi công chi tiết các bước, hạn chế tối đa việc kéo dài thời gian bàn giao.
• Minh bạch, không phát sinh thêm phí ngoài hợp đồng: Tất cả vật tư, nhân công, khối lượng thi công đều được kiểm soát chặt chẽ.
• Chính sách bảo hành hậu mãi: Bảo hành kết cấu 10 năm và 5 năm chống thấm, hỗ trợ xử lý nhanh chóng nếu có vấn đề phát sinh sau khi bàn giao.

Xem thêm: Kinh nghiệm xây nhà trọn gói: Đảm bảo chất lượng & tối ưu chi phí

5. Câu hỏi thường gặp

Chi phí xây nhà 4 tầng ở nông thôn có khác biệt không?

Chi phí xây nhà 4 tầng ở nông thôn thường thấp hơn so với thành phố lớn do giá nhân công và vật liệu thấp hơn, đồng thời điều kiện thi công cũng thuận lợi hơn.

Làm thế nào để giảm giá xây nhà 4 tầng mà vẫn đảm bảo chất lượng?

Để giảm giá xây nhà 4 tầng nhưng vẫn đảm bảo yêu cầu về chất lượng, bạn nên chọn vật liệu phù hợp, tự mua vật tư hoàn thiện, lựa chọn nhà thầu uy tín và hạn chế các thiết kế cầu kỳ.

Nên tự mua vật tư hay để nhà thầu cung cấp?

Việc tự mua vật tư giúp kiểm soát chất lượng và giá cả, phù hợp với người có kinh nghiệm, trong khi để nhà thầu cung cấp thì tiện lợi và tiết kiệm thời gian nhưng giá có thể cao hơn.

Thời gian thi công nhà 4 tầng trung bình là bao lâu?

Thời gian thi công nhà 4 tầng thường từ 4 đến 6 tháng, tùy vào quy mô, phong cách thiết kế và điều kiện thi công thực tế.

Có cần chi phí cho nội thất riêng không?

Chi phí nội thất thường tính riêng, bao gồm giường, tủ, bàn ghế, thiết bị nhà bếp, vệ sinh… dao động từ 50 triệu đến hơn 100 triệu tùy vào nhu cầu của từng gia chủ.

Khi nắm bắt được cách tính chi phí xây nhà 4 tầng, các gia chủ sẽ linh hoạt hơn trong việc lập kế hoạch tài chính và kiểm soát quá trình xây dựng. Nếu bạn đang cần đến sự hỗ trợ của một đơn vị chuyên nghiệp từ thiết kế đến thi công, Thiết Kế Nhà 365 sẵn sàng tư vấn và cung cấp giải pháp xây nhà trọn gói minh bạch – hiệu quả – đúng tiến độ, giúp bạn chạm tay tới căn nhà mơ ước một cách nhanh nhất!