Cách tính giá xây dựng theo m2: Hiểu đúng để ước tính chi phí ban đầu

Cách tính giá xây nhà theo m2 là phương pháp được nhiều gia chủ lựa chọn khi mới bắt đầu tìm hiểu chi phí xây dựng. Ưu điểm của cách tính này là nhanh, dễ hình dung và giúp ước lượng ngân sách ban đầu. Tuy nhiên, nếu không hiểu rõ bản chất, gia chủ dễ nhầm lẫn giữa con số tham khảo và chi phí thi công thực tế, dẫn đến phát sinh ngoài dự kiến.

Trong bài viết sau, Thiết Kế Nhà 365 sẽ giúp bạn hiểu đúng cách tính giá xây dựng theo m2, phạm vi áp dụng và lưu ý, chi phí xây nhà trọn gói và đơn giá xây dựng nhà ở, qua đó chủ động trong việc chuẩn bị tài chính xây nhà.

1. Giá xây nhà theo m2 là gì?

Trước khi đi vào cách tính cụ thể, gia chủ cần hiểu đúng khái niệm giá xây nhà theo m2 để tránh nhầm lẫn giữa “ước tính chi phí” và “báo giá thi công thực tế”.

1.1 Khái niệm giá xây nhà theo m2

Giá xây nhà theo m2 là mức chi phí ước tính được tính bằng cách lấy đơn giá xây dựng trung bình trên mỗi mét vuông nhân với tổng diện tích xây dựng quy đổi. Con số này giúp trả lời nhanh câu hỏi “1m2 xây nhà bao nhiêu tiền”, nhưng không phản ánh đầy đủ khối lượng, vật tư và phạm vi công việc.

1.2 Vì sao nhiều nhà thầu thường báo giá theo m2 (mét vuông)?

• Dễ hiểu, dễ truyền đạt cho gia chủ chưa có bản vẽ.
• Giúp so sánh mặt bằng đơn giá xây dựng nhà ở giữa các phương án.
• Phù hợp cho bước sàng lọc ngân sách ban đầu.
• Tiết kiệm thời gian tư vấn ở giai đoạn tiền thiết kế.

1.3 Cách tính này thường áp dụng ở giai đoạn nào?

• Khi chưa có hồ sơ thiết kế hoặc dự toán chi tiết.
• Giai đoạn tìm hiểu, tham khảo chi phí xây nhà trọn gói.
• Dùng để ước lượng ngân sách sơ bộ, không dùng để chốt chi phí cuối cùng.

Xem thêm: Cách chọn vật liệu cao cấp khi xây biệt thự – Đúng nhu cầu, đúng chất lượng

2. Vì sao cùng 1m2 nhưng mỗi nơi báo giá xây nhà khác nhau?

Nhiều gia chủ thắc mắc vì sao cùng một diện tích xây dựng nhưng mỗi đơn vị lại đưa ra mức giá khác nhau. Thực tế, sự chênh lệch này đến từ nhiều yếu tố chứ không chỉ nằm ở “giá trên mét vuông”.

2.1 Khác mức hoàn thiện vật tư

Đơn giá xây dựng theo m2 thường không nói rõ chủng loại vật liệu đi kèm. Cùng là hoàn thiện cơ bản, nhưng mức đầu tư có thể chênh lệch hàng trăm triệu đồng, khiến giá theo m2 giữa các đơn vị khác nhau đáng kể.

2.2 Khác phạm vi công việc trong gói báo giá

Một số nhà thầu chỉ báo giá phần thô, trong khi đơn vị khác đã bao gồm cả nhân công hoàn thiện hoặc một phần vật tư. Ngoài ra, các hạng mục như chống thấm, cấp thoát nước, điện âm tường, sân – cổng – hàng rào… có thể tính hoặc không tính trong đơn giá theo m2, đây là yếu tố ảnh hưởng đến giá xây nhà.

2.3 Khác cách tính diện tích xây dựng

Cách quy đổi diện tích móng, mái, ban công hay sân thượng không hoàn toàn giống nhau giữa các đơn vị. Chỉ cần chênh lệch 10 – 20% cũng đủ làm thay đổi đáng kể tổng mức giá xây nhà theo m2, dù đơn giá không đổi.

2.4 Khác điều kiện thi công và vị trí công trình

Vị trí xây dựng trong hẻm nhỏ, khu dân cư đông đúc, đất yếu hoặc yêu cầu kỹ thuật đặc thù sẽ làm tăng chi phí nhân công và biện pháp thi công. Đây là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến đơn giá xây dựng nhà ở.

Tham khảo: Hồ sơ thiết kế nhà ở là gì? Full bộ hồ sơ có những thành phần nào?

3. Cách tính diện tích xây dựng theo m2

Diện tích xây dựng là yếu tố quan trọng nhất khi áp dụng cách tính giá xây nhà theo m2. Nếu hiểu sai hoặc tính thiếu diện tích, chi phí ước tính ban đầu có thể chênh lệch đáng kể so với chi phí thi công thực tế.

3.1 Diện tích sàn xây dựng là gì?

Diện tích sàn xây dựng là diện tích mặt bằng các tầng có sàn sử dụng như tầng trệt, lầu, tum. Diện tích này thường tính 100% theo diện tích sàn và là phần chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng diện tích xây dựng dùng để tính giá theo m2.

3.2 Cách tính diện tích móng (móng đơn, móng băng…)

Diện tích móng quy đổi theo tỷ lệ phần trăm diện tích sàn trệt:

• Móng đơn: Khoảng 20 – 30% diện tích sàn
• Móng băng: Khoảng 40 – 50%
• Móng cọc: Có thể 30 – 50%, tùy địa chất và giải pháp kết cấu

3.3 Cách tính diện tích mái (mái bằng, mái ngói)

Diện tích mái cũng được quy đổi theo tỷ lệ:

• Mái bằng bê tông cốt thép: Khoảng 50% diện tích sàn
• Mái tôn: Khoảng 20 – 40%
• Mái ngói vì kèo thép/gỗ: Khoảng 60 – 70%
• Mái bê tông dán ngói: Thường tính 100%

3.4 Ban công, sân thượng, tum tính như thế nào?

• Ban công có mái che: 100% diện tích
• Ban công không mái che: 50%
• Sân thượng: 50 – 100% tùy kết cấu
• Tum thang, phòng kỹ thuật: Thường tính 100% diện tích sàn

Xem thêm: Quy định chiều cao tầng nhà theo tiêu chuẩn và mới nhất 2025

4 Công thức tính giá xây nhà theo m2 phổ biến hiện nay

Sau khi xác định được tổng diện tích xây dựng, gia chủ có thể áp dụng công thức tính giá xây nhà theo m2 để ước lượng chi phí tổng thể cho công trình.

4.1 Công thức tính tổng quát

Tổng chi phí xây dựng = Tổng diện tích xây dựng x Đơn giá xây dựng theo m2

Trong đó, tổng diện tích xây dựng bao gồm diện tích sàn, móng, mái và các hạng mục phụ quy đổi theo tỷ lệ phần trăm.

4.2 Giải thích từng thành phần trong công thức

• Tổng diện tích xây dựng: Là tổng diện tích quy đổi của toàn bộ công trình, bao gồm các tầng sử dụng, móng, mái, ban công, sân thượng…
• Đơn giá xây dựng theo m2: Là mức giá trung bình do nhà thầu đưa ra, chịu ảnh hưởng lớn từ giá vật liệu xây dựng, nhân công và điều kiện thi công, thường chia theo:
  • Xây dựng phần thô
  • Xây nhà trọn gói
  • Mức hoàn thiện (trung bình, khá, cao cấp).

4.3 Những lưu ý khi áp dụng công thức vào thực tế

• Đơn giá theo m2 không cố định, có thể thay đổi theo thời điểm và khu vực.
• Mỗi nhà thầu có cách tính diện tích khác nhau, dẫn đến chênh lệch tổng chi phí.
• Công thức không phản ánh các chi phí phát sinh khi xây nhà như thay đổi vật tư, điều chỉnh thiết kế.
• Gia chủ nên dự trù thêm 5 – 15% ngân sách so với kết quả tính toán để tránh bị động.

Lưu ý, công thức này chỉ dùng để tham khảo và định hướng chi phí ban đầu, không nên dùng làm căn cứ chốt ngân sách cuối cùng cho công trình.

Để hạn chế rủi ro vượt ngân sách, ngoài việc tham khảo cách tính giá xây dựng theo m2, gia chủ nên xây dựng kế hoạch tài chính tổng thể ngay từ đầu. Bạn có thể tham khảo thêm bài cách lập ngân sách xây nhà để biết cách phân bổ chi phí, dự trù phát sinh và kiểm soát dòng tiền trong suốt quá trình xây dựng.

Tham khảo: Kích thước cầu thang chuẩn 2025 – Bí quyết thiết kế an toàn, đẹp và hợp phong thủy

5. Ví dụ minh họa cách tính giá xây nhà theo m2

Các ví dụ thực tế dưới đây sẽ giúp gia chủ dễ hình dung cách áp dụng công thức tính giá xây nhà theo m2 vào từng loại công trình phổ biến.

Ví dụ 1: Nhà cấp 4 (diện tích sàn 80m2)

• Diện tích sàn: 80m2 (tính 100%)
• Móng đơn: 30% x 80 = 24m2
• Mái tôn/mái bằng: 30% x 80 = 24m2

→ Tổng diện tích xây dựng = 128m2

Giả sử đơn giá xây dựng theo m2 là 5.000.000 VNĐ/m2

→ Chi phí ước tính = 640 triệu VNĐ.

Ví dụ 2: Nhà 1 trệt 1 lầu (5x20m)

• Tầng trệt: 100m2 (tính 100%)
• Lầu 1: 100m2 (tính 100%)
• Móng băng: 50% x 100 = 50m2
• Mái bằng BTCT: 50% x 100 = 50m2

→ Tổng diện tích xây dựng = 300m2

Giả sử đơn giá xây dựng theo m2 là 5.500.000 VNĐ/m2

→ Chi phí ước tính = 1,65 tỷ VNĐ.

5.1 Lưu ý khi tính giá xây nhà theo m2

• Đơn giá theo m2 chưa phản ánh chi tiết vật tư hoàn thiện.
• Cách tính diện tích có thể khác nhau giữa các đơn vị.
• Chi phí thực tế còn phụ thuộc điều kiện thi công và yêu cầu kỹ thuật.
• Con số trên chỉ dùng để ước lượng ngân sách ban đầu, không dùng để chốt chi phí thi công.
• Để có mức chi phí chính xác hơn, gia chủ cần dự toán theo bản vẽ thiết kế hoặc tham khảo báo giá xây nhà trọn gói.

Tham khảo: Có nên dùng gạch kính lấy sáng? Ưu nhược điểm bạn cần biết

6. Giá xây nhà theo m2 thường bao gồm những chi phí nào?

Không ít gia chủ hiểu nhầm rằng giá xây nhà theo m2 đã bao gồm toàn bộ chi phí xây dựng. Trên thực tế, phạm vi chi phí trong đơn giá theo m2 có thể khác nhau tùy từng nhà thầu, đặc biệt là giữa báo giá tham khảo và báo giá thi công thực tế.

6.1 Chi phí phần thô

Thông thường, giá xây dựng theo m2 luôn bao gồm chi phí phần thô, gồm:

• Thi công móng, cột, dầm, sàn, tường xây.
• Nhân công xây dựng phần kết cấu.
• Một số vật tư cơ bản như thép, xi măng, cát, đá (theo mức trung bình).

6.2 Chi phí hoàn thiện

Tùy từng đơn vị, giá theo m2 có thể:

• Bao gồm nhân công hoàn thiện (ốp lát, sơn nước, lắp đặt thiết bị cơ bản).
• Hoặc không bao gồm vật tư hoàn thiện, gia chủ tự cung cấp.

Các hạng mục như gạch ốp lát, sơn, cửa, thiết bị vệ sinh, hệ bếp… thường chỉ mô tả chung, chưa ghi rõ chủng loại và mức giá cụ thể.

6.3 Các chi phí thường không được đề cập rõ

Khi tham khảo giá xây nhà theo m2, gia chủ cần lưu ý những chi phí sau thường không nói rõ hoặc không bao gồm:

• Chi phí thiết kế kiến trúc – kết cấu – MEP.
• Chi phí ép cọc, xử lý nền đất yếu.
• Chi phí phát sinh do thay đổi vật tư, điều chỉnh thiết kế.
• Các hạng mục ngoài nhà: Sân, cổng, hàng rào, tường rào.
• Chi phí xin phép xây dựng, hoàn công.

Xem thêm: 7 công dụng của bản vẽ nhà mà gia chủ nào cũng nên biết

7. Những hạn chế lớn của cách tính giá xây nhà theo m2

Mặc dù tiện lợi và dễ áp dụng ở giai đoạn ban đầu, cách tính giá xây nhà theo m2 vẫn tồn tại nhiều hạn chế và không phù hợp để sử dụng làm cơ sở ký hợp đồng thi công.

7.1 Không phản ánh chính xác khối lượng thực tế

Giá xây dựng theo m2 chỉ dựa trên diện tích quy đổi và đơn giá trung bình, không bóc tách chi tiết từng hạng mục. Trong khi đó, mỗi công trình có kết cấu, giải pháp kỹ thuật và mức đầu tư vật tư khác nhau, khiến khối lượng thi công thực tế có thể chênh lệch đáng kể so với con số ước tính ban đầu.

7.2 Dễ phát sinh chi phí trong quá trình thi công

Khi đơn giá theo m2 không làm rõ vật tư và phạm vi công việc, mọi thay đổi về thiết kế, nâng cấp vật liệu hay điều kiện thi công đều có thể trở thành chi phí phát sinh khi xây nhà. Đây là nguyên nhân phổ biến khiến tổng chi phí vượt ngân sách dự kiến.

7.3 Không kiểm soát được phạm vi công việc

Giá theo m2 thường không ghi rõ làm đến đâu, không làm đến đâu. Các hạng mục như chống thấm, điện nước, thiết bị hoàn thiện, sân, cổng, hàng rào… dễ bị hiểu khác nhau giữa gia chủ và nhà thầu, dẫn đến tranh chấp hoặc phải bổ sung chi phí sau này.

7.4 Không phù hợp khi cần con số chính xác

Khi chuẩn bị ký hợp đồng hoặc lên kế hoạch tài chính cụ thể, gia chủ cần con số chính xác và minh bạch. Trong trường hợp này, cách tính giá xây nhà theo m2 không còn phù hợp. Thay vào đó nên tham khảo báo giá xây nhà trọn gói hoặc dự toán chi tiết theo bản vẽ để kiểm soát chi phí hiệu quả hơn.

Tham khảo: Cách đọc bản vẽ xây dựng: Hướng dẫn đơn giản – Đọc hiểu dễ dàng

8. Khi nào nên và không nên áp dụng cách tính giá xây nhà theo m2?

Hiểu đúng thời điểm nên và không nên áp dụng cách tính theo m2 sẽ giúp gia chủ sử dụng phương pháp này đúng mục đích, tránh rủi ro về tài chính và kỳ vọng sai lệch khi xây nhà.

8.1 Trường hợp nên sử dụng

• Gia chủ chưa có bản vẽ thiết kế, đang ở giai đoạn tìm hiểu chi phí.
• Cần ước lượng nhanh ngân sách ban đầu để xác định khả năng tài chính.
• Muốn tham khảo mặt bằng đơn giá xây dựng nhà ở trên thị trường.
• So sánh sơ bộ giữa các phương án: Nhà cấp 4, nhà 1 trệt 1 lầu, nhà phố…

Với những công trình nhiều tầng, kết cấu phức tạp, gia chủ không nên chỉ dừng lại ở cách tính giá xây nhà theo m2 mà cần tham khảo thêm các phương pháp bóc tách chi tiết hơn. Bạn có thể xem thêm bài cách tính chi phí xây nhà 4 tầng để hiểu rõ cách xác định tổng chi phí theo từng hạng mục và kiểm soát ngân sách sát thực tế hơn.

8.2 Trường hợp không nên sử dụng

• Đã có bản vẽ thiết kế chi tiết và chuẩn bị triển khai thi công.
• Cần con số chi phí chính xác để lập kế hoạch tài chính.
• Công trình có yêu cầu kỹ thuật đặc thù hoặc mức hoàn thiện cao.
• Chuẩn bị ký hợp đồng thi công và cần kiểm soát chi phí phát sinh khi xây nhà.

Xem thêm: 8 nguyên tắc thiết kế kiến trúc nhà ở đúng tiêu chuẩn

9. Cách để biết chi phí xây nhà chính xác hơn giá theo m2

Khi đã có bản vẽ thiết kế và chuẩn bị triển khai xây dựng, gia chủ cần phương pháp tính chi phí chi tiết và chính xác hơn so với cách tính theo m2. Những phương pháp dưới đây giúp kiểm soát ngân sách tốt hơn và hạn chế tối đa phát sinh trong quá trình thi công.

9.1 Dự toán theo bản vẽ thiết kế

Dựa trên hồ sơ thiết kế kiến trúc, kết cấu và điện nước, đơn vị chuyên môn sẽ bóc tách khối lượng chi tiết từng hạng mục: móng, kết cấu, hoàn thiện, hệ thống kỹ thuật. Cách làm này giúp gia chủ nắm rõ chi phí từng phần, dễ điều chỉnh vật tư và mức đầu tư theo ngân sách thực tế.

9.2 Báo giá theo khối lượng thực tế

Khác với giá xây dựng theo m2, báo giá theo khối lượng thực tế liệt kê rõ ràng từng đầu việc, vật tư và đơn giá đi kèm. Phương pháp này giúp kiểm soát phạm vi công việc, tránh hiểu nhầm giữa gia chủ và nhà thầu, giảm rủi ro chi phí phát sinh khi xây nhà do thay đổi hoặc bổ sung hạng mục.

9.3 Báo giá xây nhà trọn gói

Đây là phương án được nhiều gia chủ lựa chọn khi muốn kiểm soát chi phí tổng thể ngay từ đầu. Báo giá xây nhà trọn gói thường bao gồm thiết kế, thi công phần thô, hoàn thiện và các hạng mục liên quan, với phạm vi công việc và vật tư được thống nhất rõ ràng. So với cách tính theo m2, phương án này mang lại độ chính xác cao hơn và giúp gia chủ chủ động hơn về tài chính, tiến độ và chất lượng công trình.

Xem thêm: 10 Lưu ý khi ký hợp đồng xây dựng nhà ở không thể bỏ qua

10. Câu hỏi thường gặp về cách tính giá xây nhà theo m2 

Dưới đây là những câu hỏi phổ biến mà gia chủ thường đặt ra khi tìm hiểu cách tính giá xây nhà theo m2, đặc biệt ở giai đoạn chuẩn bị ngân sách ban đầu.

1. 1m2 xây nhà bao nhiêu tiền?

• Hiện nay, giá xây dựng theo m2 thường dao động trong khoảng 4.500.000 – 7.000.000 VNĐ/m2, tùy thuộc vào loại công trình, mức hoàn thiện, vị trí xây dựng và thời điểm thi công. 

2. Giá theo m2 có phát sinh không?

• Có. Do giá theo m2 không làm rõ phạm vi công việc và chủng loại vật liệu, nên trong quá trình thi công, các hạng mục như nâng cấp vật tư, thay đổi thiết kế, xử lý nền đất yếu… rất dễ phát sinh thêm chi phí ngoài dự kiến.

3. Có nên tin hoàn toàn vào giá theo m2 không?

• Không nên. Cách tính giá xây nhà theo m2 chỉ phù hợp để ước lượng chi phí ban đầu, không đủ cơ sở để chốt ngân sách hoặc ký hợp đồng thi công. 

4. Khi nào nên dùng cách tính khác?

• Khi gia chủ đã có bản vẽ thiết kế, xác định rõ nhu cầu và chuẩn bị triển khai xây dựng, nên chuyển sang dự toán theo bản vẽ, báo giá theo khối lượng thực tế hoặc báo giá xây nhà trọn gói.

Cách tính giá xây dựng theo m2 chỉ phù hợp để gia chủ ước lượng ngân sách ban đầu, không phản ánh đầy đủ chi phí thực tế. Khi đã xác định nhu cầu xây nhà cụ thể, giải pháp hiệu quả là kết hợp thiết kế và thi công trọn gói, dựa trên hồ sơ thiết kế và dự toán chi tiết, giúp kiểm soát chi phí, tiến độ và hạn chế phát sinh.

Tại Thiết Kế Nhà 365, dịch vụ thiết kế – thi công trọn gói được triển khai đồng bộ từ khâu lên phương án, lập dự toán đến thi công hoàn thiện. Gia chủ có thể tham khảo báo giá xây nhà trọn gói để nắm rõ chi phí ngay từ đầu và chủ động hơn trong quá trình xây dựng.