Hợp đồng xây nhà trọn gói gồm những gì? Các điều khoản bắt buộc phải có

Hợp đồng xây nhà trọn gói là cơ sở pháp lý quan trọng quyết định trực tiếp đến chi phí, tiến độ thi công và quyền lợi của gia chủ trong suốt quá trình xây dựng. Tuy nhiên, không ít gia chủ vẫn phân vân hợp đồng xây nhà trọn gói gồm những gì, đâu là nội dung hợp đồng xây dựng nhà ở bắt buộc phải có để tránh phát sinh chi phí hoặc tranh chấp.

Bài viết dưới đây của Thiết Kế Nhà 365 sẽ giúp bạn hiểu rõ cấu trúc mẫu hợp đồng xây nhà trọn gói chuẩn, các điều khoản quan trọng và lưu ý cần biết trước khi ký kết.

1. Hợp đồng xây nhà trọn gói là gì?

Về mặt pháp lý, hợp đồng xây nhà trọn gói được xếp vào hợp đồng xây dựng và chịu sự điều chỉnh của Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020) cùng Nghị định 37/2015/NĐ-CP về hợp đồng xây dựng. Theo các văn bản này, hợp đồng phải thể hiện rõ phạm vi công việc, giá trị hợp đồng, tiến độ thực hiện, quyền và nghĩa vụ của các bên cũng như nguyên tắc xử lý khi phát sinh tranh chấp.

Việc viện dẫn đúng căn cứ pháp luật ngay từ đầu giúp gia chủ tránh tình trạng hợp đồng thiếu điều khoản ràng buộc, dễ phát sinh rủi ro trong quá trình thi công.

Nếu bạn mới tìm hiểu, có thể xem chi tiết hơn tại bài viết xây nhà trọn gói là gì để hiểu đầy đủ bản chất mô hình, phạm vi công việc và các hình thức xây nhà trọn gói phổ biến hiện nay.

1.2 Khái niệm hợp đồng xây nhà trọn gói

Hợp đồng xây nhà trọn gói là loại hợp đồng mà một đơn vị duy nhất chịu trách nhiệm toàn bộ quá trình xây dựng, từ tổ chức thi công, cung cấp vật tư, nhân công cho đến hoàn thiện và bàn giao công trình cho gia chủ.

Trong thực tế xây nhà dân dụng, điều này có nghĩa là gia chủ không phải tự đứng ra mua vật liệu, thuê thợ hay điều phối tiến độ giữa nhiều đội thi công. Mọi vấn đề liên quan đến kỹ thuật, chi phí và chất lượng đều quy trách nhiệm rõ ràng cho nhà thầu theo thỏa thuận trong hợp đồng.

1.3 Hợp đồng trọn gói khác gì hợp đồng xây phần thô?

Ngay bên dưới là bảng so sánh hợp đồng xây nhà trọn gói và hợp đồng xây phần thô: 

Tham khảo: Quy định chiều cao tầng nhà theo tiêu chuẩn và mới nhất 2025

2. Hợp đồng xây nhà trọn gói gồm những nội dung chính nào?

Hợp đồng xây nhà trọn gói đầy đủ cần thể hiện rõ phạm vi công việc, chi phí, nghĩa vụ và trách nhiệm chủ đầu tư và nhà thầu. Dưới đây là những nội dung không thể thiếu trong hợp đồng xây dựng trọn gói đúng chuẩn.

2.1 Thông tin các bên tham gia hợp đồng

• Chủ đầu tư: Họ tên, địa chỉ, số CCCD/CMND, thông tin liên hệ.
• Nhà thầu thi công: Tên công ty, mã số thuế, địa chỉ trụ sở, người đại diện pháp luật.
• Đại diện ký kết: Chức danh, thẩm quyền ký hợp đồng.

Lưu ý quan trọng: Gia chủ nên tránh ký hợp đồng với pháp nhân không rõ ràng, cá nhân đứng tên thay công ty hoặc đơn vị không trực tiếp thi công. 

2.2 Phạm vi công việc trong hợp đồng

Bao gồm công tác chuẩn bị và tổ chức công trường; thi công phần móng, kết cấu, mái; thi công hoàn thiện như xây tô, ốp lát, sơn nước, hệ thống điện – nước… Hợp đồng cần làm rõ phạm vi dịch vụ đi kèm: Có hay không bao gồm thiết kế kiến trúc – kết cấu – MEP, thủ tục xin phép xây dựng và hoàn công, nhằm tránh hiểu nhầm và phát sinh trong quá trình triển khai.

2.3 Giá trị hợp đồng & hình thức thanh toán

Trong hợp đồng xây nhà trọn gói, giá trị hợp đồng cần xác định rõ là giá trọn gói cố định hay giá tạm tính. Hình thức thanh toán chia theo tiến độ thi công, gắn với mốc cụ thể như: khởi công, hoàn thành móng, hoàn thành phần thô và bàn giao.

Lưu ý quan trọng:

Gia chủ cần tránh các mốc thanh toán dồn quá nhiều vào giai đoạn đầu. Mỗi đợt thanh toán nên tương ứng với khối lượng công việc đã hoàn thành và được nghiệm thu.

Trước khi ký hợp đồng, gia chủ nên tham khảo trước báo giá thi công nhà phố để nắm mặt bằng chi phí thị trường, từ đó đối chiếu đơn giá trong hợp đồng và hạn chế rủi ro bị đội chi phí trong quá trình thi công.

2.4 Tiến độ thi công & thời gian hoàn thành

Tiến độ thi công là nội dung bắt buộc trong hợp đồng xây nhà trọn gói. Hợp đồng cần ghi rõ thời gian khởi công, thời gian hoàn thành dự kiến và các mốc tiến độ chính. Ngoài ra, cần quy định cụ thể điều kiện gia hạn tiến độ, tránh tranh cãi khi thời gian thi công kéo dài ngoài dự kiến.

Hợp đồng cần có chế tài nếu chậm tiến độ, như phạt theo ngày hoặc theo tỷ lệ giá trị hợp đồng. Đây là căn cứ quan trọng để ràng buộc trách nhiệm nhà thầu và bảo vệ quyền lợi của gia chủ khi công trình không bàn giao đúng thời hạn.

Gia chủ cũng nên nắm rõ quy trình xây nhà trọn gói để hiểu từng giai đoạn triển khai thực tế, từ đó đối chiếu với tiến độ ghi trong hợp đồng và kiểm soát công việc hiệu quả hơn.

Xem thêm: Dịch vụ xây nhà trọn gói uy tín tại TPHCM – Từ thiết kế đến bàn giao

3. Các điều khoản quan trọng nhất trong hợp đồng xây nhà trọn gói

Không phải điều khoản nào trong hợp đồng cũng có mức độ quan trọng như nhau. Một số điều khoản hợp đồng xây nhà nếu không ghi rõ ngay từ đầu rất dễ dẫn đến tranh chấp và phát sinh chi phí.

3.1 Điều khoản vật tư & chủng loại sử dụng

Điều khoản vật tư là một trong những nội dung quan trọng nhất của hợp đồng xây nhà trọn gói. Hợp đồng cần ghi rõ ràng và cụ thể về:

• Tên vật tư
• Thương hiệu
• Chủng loại, quy cách sử dụng

Gia chủ nên tránh các cách ghi mơ hồ như “vật tư tương đương”, “theo thực tế thị trường” hoặc “loại phổ biến hiện nay”. Tốt nhất, toàn bộ vật tư sử dụng nên gắn chặt với bảng báo giá chi tiết hoặc phụ lục vật tư đính kèm hợp đồng. 

3.2 Điều khoản thay đổi thiết kế trong quá trình thi công

Hợp đồng cần quy định: Khi có thay đổi thiết kế thì chi phí tính như thế nào? Đồng thời, làm rõ việc có bắt buộc lập phụ lục hợp đồng hay không. Nguyên tắc an toàn là mọi thay đổi liên quan đến thiết kế, vật tư hoặc chi phí đều phải xác nhận bằng văn bản và thể hiện bằng phụ lục hợp đồng. 

3.3 Điều khoản phát sinh chi phí

Hợp đồng cần nêu rõ điều khoản thanh toán nếu chi phí phát sinh:

• Khi nào được tính chi phí phát sinh?
• Phát sinh do yêu cầu của chủ đầu tư hay do điều kiện thi công thực tế?
• Cách xác nhận và thanh toán phần chi phí phát sinh?

Gia chủ nên đặc biệt lưu ý các trường hợp phát sinh do lỗi thiết kế, lỗi dự toán hoặc lỗi thi công của nhà thầu. Những phát sinh này cần phân định rõ trách nhiệm, tránh tình trạng mọi chi phí ngoài hợp đồng đều đẩy về phía chủ đầu tư.

Tham khảo: Cách tính giá xây dựng theo m2: Hiểu đúng để ước tính chi phí ban đầu

4. Những điều khoản dễ gây phát sinh chi phí mà gia chủ hay bỏ qua

Để tránh những tranh chấp phát sinh do điều khoản “chưa bao gồm”, chủ đầu tư nên so sánh điều khoản đó với các nguyên tắc chuẩn trong lưu ý khi ký hợp đồng xây nhà trọn gói để đảm bảo mọi hạng mục quan trọng (như ép cọc, xử lý nền, hệ thống chống sét) được thể hiện rõ ràng trong hợp đồng chính.

Rất nhiều tranh chấp trong xây dựng xuất phát từ những điều khoản nhỏ nhưng không làm rõ ngay từ đầu. Gia chủ cần đặc biệt lưu ý các nội dung sau khi đọc hợp đồng:

4.1 Điều khoản “chưa bao gồm”

Trong nhiều hợp đồng, một số hạng mục quan trọng thường ghi chú là “chưa bao gồm” nhưng không được giải thích rõ ràng. Các hạng mục dễ bị loại trừ bao gồm:

• Ép cọc móng hoặc xử lý nền đất yếu.
• Hệ thống chống sét, bể tự hoại, bể nước ngầm.
• Nội thất rời như tủ bếp, tủ quần áo, giường, sofa…

Để tránh phát sinh, gia chủ nên yêu cầu nhà thầu liệt kê cụ thể toàn bộ các hạng mục chưa bao gồm ngay trong hợp đồng hoặc phụ lục kèm theo.

4.2 Điều chỉnh giá vật tư theo thị trường

Một điều khoản khác dễ gây phát sinh chi phí là quy định về điều chỉnh giá vật tư theo thị trường. Trong một số trường hợp, hợp đồng cho phép điều chỉnh giá khi vật tư biến động mạnh hoặc xảy ra yếu tố bất khả kháng.

Gia chủ cần kiểm tra kỹ:

• Khi nào nhà thầu được quyền điều chỉnh giá?
• Áp dụng cho nhóm vật tư nào (thép, xi măng, vật liệu hoàn thiện…)?
• Có giới hạn biên độ điều chỉnh hay không?

Xem thêm: Cách chọn vật liệu cao cấp khi xây biệt thự – Đúng nhu cầu, đúng chất lượng

5. Hợp đồng xây nhà trọn gói có bao gồm bảo hành không?

Bảo hành công trình là yếu tố thể hiện trách nhiệm lâu dài của nhà thầu sau khi bàn giao. Tuy nhiên, nhiều hợp đồng không quy định rõ nội dung này.

5.1 Bảo hành kết cấu công trình

Bảo hành kết cấu là phần quan trọng nhất trong hợp đồng xây nhà trọn gói, liên quan trực tiếp đến độ an toàn và tuổi thọ của công trình. Hợp đồng cần ghi rõ:

• Thời gian bảo hành kết cấu, thông thường từ 5 đến 10 năm.
• Phạm vi bảo hành, bao gồm móng, cột, dầm, sàn, hệ kết cấu chịu lực chính.

5.2 Bảo hành phần hoàn thiện

Các hạng mục thường thuộc phạm vi bảo hành bao gồm:

• Sơn nước, lớp hoàn thiện bề mặt.
• Công tác chống thấm khu vực mái, nhà vệ sinh, ban công.
• Hệ thống điện, nước sinh hoạt.

Tham khảo: Hồ sơ thiết kế nhà ở là gì? Full bộ hồ sơ có những thành phần nào?

6. Những lưu ý quan trọng khi ký hợp đồng xây nhà trọn gói

Trước khi ký hợp đồng xây nhà trọn gói, gia chủ cần rà soát kỹ nội dung và đối chiếu với báo giá, bản vẽ và cam kết ban đầu để tránh rủi ro.

6.1 Đối chiếu hợp đồng với báo giá & bản vẽ

Gia chủ cần kiểm tra:

• Phạm vi công việc trong hợp đồng có trùng khớp với báo giá hay không?
• Các hạng mục thi công, vật tư, chủng loại có đúng như bản vẽ đã chốt?

Việc bỏ sót hoặc sai lệch dù chỉ một hạng mục nhỏ cũng có thể dẫn đến phát sinh chi phí trong quá trình thi công.

6.2 Không ký hợp đồng mập mờ

Gia chủ cần đặc biệt cảnh giác với những điều khoản được viết quá chung chung, chẳng hạn như “theo thỏa thuận hai bên”, “theo thực tế thi công” hoặc “nhà thầu sẽ điều chỉnh cho phù hợp”.

Nếu gặp các nội dung chưa rõ ràng, gia chủ nên yêu cầu nhà thầu làm rõ bằng văn bản, chỉnh sửa trực tiếp trong hợp đồng hoặc bổ sung phụ lục kèm theo trước khi ký kết. Không nên chấp nhận các cam kết miệng trong quá trình làm việc.

Ngoài hợp đồng xây nhà trọn gói, gia chủ cũng nên nắm các lưu ý khi ký hợp đồng xây dựng nói chung để tránh rủi ro pháp lý, điều khoản bất lợi và tranh chấp về sau.

6.3 Khi nào cần phụ lục hợp đồng?

Gia chủ cần lập phụ lục hợp đồng xây dựng trong các trường hợp:

• Thay đổi thiết kế so với phương án ban đầu.
• Bổ sung hoặc điều chỉnh hạng mục thi công.
• Thay đổi vật tư, chủng loại hoặc chi phí liên quan.

Tham khảo: Kích thước cầu thang chuẩn 2025 – Bí quyết thiết kế an toàn, đẹp và hợp phong thủy

7. Câu hỏi thường gặp về hợp đồng xây nhà trọn gói (FAQ)

Dưới đây là những câu hỏi phổ biến mà gia chủ thường thắc mắc khi tìm hiểu về hợp đồng xây nhà trọn gói trước khi ký kết.

1. Hợp đồng xây nhà trọn gói có được điều chỉnh không?

• Có. Hợp đồng xây nhà trọn gói có thể điều chỉnh trong quá trình thi công khi phát sinh thay đổi về thiết kế, vật tư hoặc phạm vi công việc.

2. Có nên ký hợp đồng xây nhà trọn gói giá cố định không?

• Trong đa số trường hợp xây nhà ở dân dụng, gia chủ nên ký hợp đồng giá trọn gói cố định khi phạm vi công việc và chủng loại vật tư đã chốt rõ ràng.

3. Nếu nhà thầu chậm tiến độ thì xử lý như thế nào?

• Khi nhà thầu chậm tiến độ, việc xử lý sẽ căn cứ vào điều khoản tiến độ và điều khoản phạt hợp đồng đã thỏa thuận.

Việc hiểu rõ hợp đồng xây nhà trọn gói gồm những gì, các nội dung bắt buộc và những điều khoản dễ phát sinh sẽ giúp gia chủ chủ động kiểm soát rủi ro, đảm bảo pháp lý xây dựng nhà ở, tránh tranh chấp và bảo vệ ngân sách đầu tư ngay từ đầu.

Lời khuyên: Trước khi ký kết, gia chủ nên rà soát kỹ hợp đồng, đối chiếu với báo giá, bản vẽ và yêu cầu mọi cam kết thể hiện rõ bằng văn bản.

Bên cạnh việc chuẩn bị hợp đồng chặt chẽ, gia chủ nên tham khảo thêm kinh nghiệm xây nhà trọn gói thực tế để hạn chế rủi ro, kiểm soát chi phí và làm việc hiệu quả hơn với nhà thầu.

Nếu cần tư vấn hợp đồng xây nhà trọn gói rõ ràng – minh bạch – hạn chế phát sinh, hãy liên hệ Thiết Kế Nhà 365 để được hỗ trợ miễn phí trước khi ký hợp đồng.