Hướng dẫn chi tiết cách lập ngân sách xây nhà hiệu quả

Đội vốn hay chậm tiến độ là những rủi ro thường thấy khi xây nhà. Lập kế hoạch tài chính rõ ràng là “chìa khóa” giúp kiểm soát chi phí và hạn chế phát sinh. Trong bài viết này, Thiết kế nhà 365 sẽ cung cấp cho bạn kinh nghiệm xây nhà toàn diện và cách lập ngân sách xây nhà hiệu quả để hoàn thiện trọn vẹn tổ ấm mơ ước.

1. Vì sao cần phải lập ngân sách xây nhà?

Xây nhà là một khoản đầu tư lớn, đòi hỏi sự chuẩn bị tài chính kỹ lưỡng. Ông bà ta có câu “Làm ruộng thì ra, làm nhà thì tốn” – nếu không biết cách lập ngân sách xây nhà hợp lý, kinh phí dễ vượt dự kiến, dẫn đến thiếu vốn giữa chừng, kéo dài tiến độ và ảnh hưởng chất lượng công trình. Việc lập dự toán chi phí xây nhà mang lại nhiều lợi ích thiết thực như:

• Giúp hạn chế những khoản phát sinh bất ngờ
• Chủ động xoay xở khi nguồn vốn bị thiếu hụt.
• Đảm bảo dòng tiền luôn sẵn sàng cho từng giai đoạn.
• Phân bổ hợp lý cho từng hạng mục, hỗ trợ quyết định nhanh và chính xác hơn.
• Tránh chi tiêu cảm tính, giảm lãng phí, giữ công trình trong phạm vi ngân sách đề ra.

Tham khảo: Cách đọc bản vẽ xây dựng: Hướng dẫn đơn giản – Đọc hiểu dễ dàng

2. 6 yếu tố chính ảnh hưởng đến chi phí xây dựng

2.1 Vị trí xây dựng

Chi phí xây nhà ở các vùng có sự khác biệt chủ yếu do chênh lệch về giá nhân công, vật tư và vận chuyển. Thông thường, kinh phí xây dựng ở thành phố sẽ cao hơn nông thôn, ở miền núi sẽ tốn kém hơn đồng bằng. 

2.2 Diện tích và quy mô

Chi phí phần thô và hoàn thiện tỷ lệ thuận với diện tích và quy mô xây dựng, tổng diện tích sàn càng lớn thì chi phí càng cao. Với những ngôi nhà có quy mô rộng, nhiều mặt tiền hoặc tích hợp thêm không gian chức năng như hồ bơi, gara, sân vườn, khu giải trí… quá trình thiết kế, thi công sẽ phức tạp hơn kéo theo chi phí vật tư và nhân công tăng lên đáng kể.

2.3 Phong cách kiến trúc và thiết kế

Mỗi phong cách như cổ điển, hiện đại, tối giản, luxury… đều có đặc trưng riêng, yêu cầu vật liệu và kỹ thuật thi công khác nhau. Các chi tiết như phào chỉ, hoa văn hay mái vòm đòi hỏi sự tỉ mỉ và tay nghề cao, khiến chi phí tăng lên. Bên cạnh đó, mức độ cá nhân hóa cũng tác động đến khối lượng công việc của kiến trúc sư, dẫn đến sự chênh lệch về chi phí.

2.4 Vật liệu xây dựng và nội thất

Chi phí vật liệu thô như xi măng, cát, sỏi thường dao động theo thị trường. Trong khi đó, kinh nghiệm chọn vật liệu xây nhà khá quan trọng ,vì chịu ảnh hưởng bởi phong cách, sở thích và khả năng tài chính của gia chủ, nên dễ phát sinh chi phí nhất. Các loại vật liệu này cũng rất đa dạng về chủng loại và mẫu mã, từ phổ thông đến cao cấp hoặc nhập khẩu, với sự khác biệt rõ rệt về giá thành và yêu cầu thi công.

2.5 Đơn vị thiết kế, thi công

Chi phí thiết kế nhà phụ thuộc vào uy tín và năng lực của nhà thầu. Các đơn vị chuyên nghiệp thường có mức giá cao hơn nhờ thương hiệu và kinh nghiệm thực tế. Ngoài ra, còn có các gói dịch vụ khác nhau từ cơ bản đến nâng cao, thiết kế và thi công riêng tới trọn gói. Mức giá sẽ thay đổi tùy theo yêu cầu của gia chủ và mức độ tham gia của kiến trúc sư.

2.6 Thời điểm tiến hành

Mùa cao điểm cuối năm, nhu cầu xây dựng tăng cao khiến giá nhân công và vật liệu đồng loạt leo thang. Trong khi đó, giai đoạn từ tháng 2 đến tháng 4 sau Tết thường ít công trình hơn, chi phí ổn định và nguồn nhân lực dồi dào, giúp tiến độ thi công được đảm bảo. Ngoài ra, xây nhà vào mùa mưa có thể phát sinh chi phí che chắn, bảo vệ công trình, nhất là các hạng mục ngoài trời như đổ móng, đổ trần, lợp mái, sơn trát tường…

Tham khảo: 8 nguyên tắc thiết kế kiến trúc nhà ở đúng tiêu chuẩn

3. 5 bước lập ngân sách xây nhà chi tiết

3.1 Bước 1: Khảo sát và dự tính chi phí tổng quan

Đầu tiên, cần xác định tổng diện tích sàn xây dựng (thường tính theo m²) bằng cách ước tính nhanh diện tích móng, mái và sàn các tầng. Tiếp đó, tham khảo đơn giá phổ biến cho thiết kế, phần thô và hoàn thiện cơ bản, hoặc giá trọn gói theo m2 để áng chừng con số ban đầu về tổng mức đầu tư.

Thông thường, chi phí phần thô gần như cố định do giá vật tư và nhân công ít biến động. Khi bước sang giai đoạn hoàn thiện, ngân sách sẽ được cân đối lại và điều chỉnh linh hoạt dựa trên lựa chọn vật liệu cụ thể. Vì vậy, việc tính toán chi phí xây nhà theo m2 đầu tư tuy không hoàn toàn chính xác nhưng vẫn là cơ sở để lập kế hoạch ngân sách phù hợp. 

3.2 Bước 2: Bóc tách chi tiết các hạng mục chi phí

Ở bước này, diện tích sàn xây dựng được tính toán kỹ càng và chuẩn xác theo phần trăm diện tích, bao gồm các hạng mục như giếng trời, thông tầng, ban công, sân vườn, bể bơi (nếu có)… Không những thế, còn cần lưu ý các chi phí khác như giấy phép xây dựng, lệ phí trước bạ và hạng mục giám sát thi công.

Ngân sách sẽ được chia thành các mục chính: chi phí thiết kế nhà, xây dựng phần thô, hoàn thiện, nội thất và khoản dự phòng phát sinh. Việc lập bảng tính chi tiết cho từng hạng mục và điền đơn giá cụ thể từ nhà cung cấp giúp kiểm soát dòng tiền chặt chẽ, dễ dàng so sánh và điều chỉnh khi có thay đổi trong quá trình thi công.

3.3 Bước 3: Đặt ra khoản dự phòng

Chi phí phát sinh là điều không thể tránh khỏi, do các vấn đề tiềm ẩn trong kết cấu, thay đổi trong quá trình thi công hoặc các tình huống xảy ra ngoài ý muốn. Vì vậy, nên dự trù thêm khoảng 10–15% tổng ngân sách để chủ động xử lý mà không ảnh hưởng tiến độ.

3.4 Bước 4: Lựa chọn nhà thầu và đàm phán hợp đồng

Tham khảo báo giá từ một số đơn vị uy tín để so sánh và chọn phương án phù hợp. Yêu cầu báo giá chi tiết, minh bạch, tránh các khoản chi phí ẩn. Hợp đồng cần rõ ràng chi phí từng hạng mục, tiến độ thực hiện, quyền và nghĩa vụ của các bên, cùng chính sách bảo hành, giúp hạn chế phát sinh không đáng có và đảm bảo công trình hoàn thiện đúng kế hoạch. Điều quan trọng nhất là phải chốt giá trước khi ký kết hợp đồng. 

3.5 Bước 5: Theo dõi và điều chỉnh ngân sách thường xuyên

Để ngân sách luôn bám sát và phù hợp thực tế, nên lập bảng theo dõi thu chi hàng tuần hoặc hàng tháng. Đối chiếu chi phí thực tế với kế hoạch để phát hiện chênh lệch và điều chỉnh kịp thời khi có biến động về giá vật liệu, nhân công hoặc phát sinh ngoài dự kiến. Việc này giúp kiểm soát dòng tiền hiệu quả, tránh tình trạng vượt ngân sách.

Xem thêm: 10 Lưu ý khi ký hợp đồng xây dựng nhà ở không thể bỏ qua

4. Lời khuyên giúp tiết kiệm chi phí xây dựng

Để tối ưu chi phí xây nhà mà vẫn đảm bảo chất lượng và thẩm mỹ cho ngôi nhà, bạn có thể tham khảo thêm một số kinh nghiệm hữu ích sau:

• Xác định rõ ràng nhu cầu, mong muốn ngay từ đầu: để hạn chế thay đổi thiết kế trong quá trình thi công.
• Thiết lập định mức đầu tư: giúp lựa chọn phong cách thiết kế, phương án xây dựng và vật liệu phù hợp với tình hình tài chính.
• Lựa thời điểm khởi công phù hợp: tránh cao điểm xây dựng hoặc mùa mưa để tiết kiệm chi phí và đảm bảo tiến độ.

Xem thêm: 12 lưu ý khi chuẩn bị xây nhà mà gia chủ cần biết

5. Câu hỏi thường gặp (FAQ)

• Nên dự trù chi phí phát sinh khi xây nhà khoảng bao nhiêu?

Khoản dự phòng chi phí hợp lý là 10 – 15% tổng ngân sách đầu tư để chủ động xử lý các tình huống phát sinh mà không ảnh hưởng tiến độ.

• Chi phí xây nhà trọn gói có cao hơn tự làm không?

Có. Chi phí nhà trọn gói thường cao hơn tự làm vì nhà thầu chịu trách nhiệm từ khảo sát, thiết kế, chọn mua vật tư, thi công đến hoàn thiện, bao gồm cả phí quản lý và giám sát. Tuy vậy, phương án này giúp giảm tối đa rủi ro phát sinh do thiếu chuyên môn và kinh nghiệm, tiết kiệm thời gian và công sức cho gia chủ, đảm bảo tiến độ và chất lượng công trình.

• Làm sao để giảm chi phí xây dựng mà không ảnh hưởng chất lượng?

Điều quan trọng nhất là phải chuẩn bị thật kỹ lưỡng ngay từ đầu: định hình rõ nhu cầu, mong muốn để hạn chế chỉnh sửa thiết kế trong quá trình thi công, xác định hạn mức đầu tư để tìm ra phương án hợp lý. Ngoài ra, cần chọn nhà thầu chất lượng và lên kế hoạch thời điểm thi công phù hợp.

• Nên dành bao nhiêu phần trăm ngân sách cho nội thất?

Tùy thuộc vào phong cách thiết kế, chất lượng và mức độ đầu tư của gia chủ. Nội thất bình dân, trung hay cao cấp sẽ có mức đầu tư khác nhau. Nếu ngân sách eo hẹp, bạn hoàn toàn có thể hoàn thiện cơ bản và sắm sửa nội thất dần dần để phù hợp với tình hình tài chính.

• Chi phí giấy phép xây dựng và thủ tục pháp lý là bao nhiêu?

Theo Thư viện pháp luật, lệ phí cấp giấy phép xây dựng dao động từ 50.000 – 150.000đ tùy tỉnh thành. Hồ sơ và thủ tục pháp lý thường từ vài triệu tới vài chục triệu, phụ thuộc vào loại hình nhà ở, diện tích và quy mô công trình.

Hiểu rõ cách lập ngân sách xây nhà không chỉ giúp bạn tính toán chi phí, mà còn đảm bảo công trình được triển khai suôn sẻ từ đầu đến cuối. Khi nắm được các bước – từ ước lượng tổng quan, bóc tách chi tiết, dự trù chi phí phát sinh, lựa chọn nhà thầu đến theo dõi và điều chỉnh ngân sách – bạn sẽ kiểm soát tốt dòng tiền, hạn chế rủi ro và tối ưu chi phí. Với một kế hoạch tài chính rõ ràng, giấc mơ về tổ ấm của bạn sẽ trở nên khả thi hơn bao giờ hết. Thiết Kế Nhà 365 chúc bạn có kế hoạch xây nhà hoàn hảo, để có thể tối ưu chi phí và có một căn nhà đẹp.