Mẫu Nhà Ống 2 Tầng 1 Tum Xu Hướng: Giải Pháp “1 Trệt 1 Lầu 1 Tum” Tối Ưu Chi Phí

Muốn có thêm phòng thờ, sân phơi hoặc không gian thư giãn mà không phải xây đủ 3 tầng tốn kém – đó là lý do mẫu nhà ống 2 tầng 1 tum trở thành lựa chọn được tìm kiếm nhiều nhất trong phân khúc nhà phố đô thị hiện nay. Với kết cấu 1 trệt – 1 lầu – 1 tum, ngôi nhà tăng được diện tích sử dụng từ 25-40% so với nhà 2 tầng thông thường, trong khi chi phí thi công phần tum chỉ bằng 30-40% so với xây thêm một lầu đầy đủ.

Quan trọng hơn, tầng tum với diện tích không vượt quá 30% sàn mái không tính vào số tầng chính theo quy định xây dựng hiện hành – giúp gia chủ tối ưu không gian mà vẫn hợp lệ giấy phép tại các khu vực khống chế chiều cao. Bài viết dưới đây tổng hợp 15+ mẫu nhà ống 2 tầng 1 tum đẹp nhất hiện nay, kèm phân tích bố cục mặt bằng và khung chi phí xây dựng thực tế.

1. Khám phá sức hút của mẫu nhà ống 2 tầng 1 tum

1.1 Nhà ống 2 tầng 1 tum là gì?

Nhà ống 2 tầng 1 tum là kiểu nhà có kết cấu gồm 2 tầng chính và 1 tum ở phía trên. Tầng tum sẽ có tác dụng che chắn cầu thang, hay được tận dụng để bố trí thêm một phòng ngủ nhỏ, một phòng thờ, hoặc khu vực phơi quần áo tùy theo sở thích, mong muốn, nhu cầu của mỗi gia đình. Ngoài ra, bạn cũng có thể tận dụng khuôn viên tầng tum để trồng cây hay làm không gian thư giãn, nghỉ ngơi rất thiết thực.

Tham khảo: Hoàn thiện biệt thự mái Nhật 2 tầng – Chị Diệp – Đồng Nai

2. Tại sao thiết kế nhà ống 2 tầng 1 tum lại dẫn đầu xu hướng 2026?

Không phải ngẫu nhiên mà cụm từ tìm kiếm “nhà ống 2 tầng 1 tum hiện đại” luôn đứng đầu bảng xếp hạng xu hướng kiến trúc. Mẫu nhà này sở hữu 3 ưu điểm vượt trội:

• Tăng công năng, tiết kiệm ngân sách: Thay vì phải xây lên 3 tầng (1 trệt 2 lầu) tốn kém, việc thêm một tầng tum giúp bạn có thêm phòng thờ, sân phơi, hoặc một kho lưu trữ mà chi phí chỉ bằng 30-50% so với xây sàn lầu thông thường.

• Giải pháp “khoảng thở” cho nhà phố: Tầng tum tạo ra khoảng lùi lý tưởng để làm sân thượng, giúp đối lưu không khí, giảm nhiệt cho các tầng dưới – cực kỳ phù hợp với khí hậu nóng ẩm mưa nhiều tại Việt Nam.

• Phù hợp pháp lý đô thị: Theo quy định xây dựng mới nhất cho năm 2026, tầng tum với diện tích phù hợp sẽ không tính vào số tầng chính của công trình. Điều này giúp gia chủ dễ dàng xin giấy phép xây dựng tại các khu vực bị khống chế chiều cao nghiêm ngặt.

Xem thêm: Thiết kế nhà phố 3 tầng 5x18m cho chị Hà ở Quận 8

3. Tuyển chọn các phong cách nhà 1 trệt 1 lầu 1 tum tiêu biểu năm 2026

3.1 Mẫu nhà ống hiện đại với mặt tiền tối giản (Minimalism)

Xu hướng 2026 hướng đến sự tinh giản với các khối hình phẳng, sử dụng vật liệu xanh như lam gỗ nhựa, đá chẻ và hệ kính cường lực tràn viền. Mẫu nhà này ưu tiên tối đa việc đón ánh sáng tự nhiên.

3.2 Nhà ống 5x20m có gara ô tô và sân thượng đa năng

Với chiều dài 20m đặc trưng của nhà phố Việt Nam, tầng trệt được chia thành khu vực gara để xe tách biệt. Phần sân thượng trên tầng tum được biến tấu thành “khu vườn trên mây”, nơi thư giãn lý tưởng cho cả gia đình sau giờ làm việc.

3.3 Thiết kế nhà phố 2 tầng 1 tum Tân cổ điển sang trọng

Dành cho gia chủ yêu thích sự quyền quý, các đường phào chỉ được tiết chế tinh tế kết hợp với mái vòm ở tầng tum tạo nên vẻ đẹp vượt thời gian. Gam màu trắng sứ chủ đạo giúp ngôi nhà luôn trông như mới.

Tham khảo: 30+ Mẫu nhà mái bằng 2 tầng đẹp xu hướng, hiện đại 2026

4. Phân tích bản vẽ mặt bằng công năng: Chuẩn khoa học và phong thủy

Việc sắp xếp không gian trong một ngôi nhà ống đòi hỏi sự tính toán kỹ lưỡng từng mét vuông:

• Tầng trệt (Tầng 1): Khu vực sinh hoạt chung gồm phòng khách và bếp ăn liền kề để tạo độ mở. Để không gian thêm đẳng cấp và tiện dụng, các kiến trúc sư thường tư vấn lắp đặt hệ tủ bếp kịch trần thông minh.

  Lời khuyên từ chuyên gia: Khi thi công tầng trệt, khu vực bếp không chỉ cần đẹp mà còn phải tối ưu về mặt công năng sử dụng. Gia chủ có thể tham khảo ngay bảng Báo giá chi tiết thi công nội thất để áp dụng những tiêu chuẩn vật liệu cao cấp này vào không gian nhà phố của mình, giúp căn bếp luôn bền bỉ và sang trọng theo thời gian.

Lầu 1 (Tầng 2): Không gian nghỉ ngơi riêng tư, thường gồm 2 phòng ngủ lớn có nhà vệ sinh khép kín. Phòng ngủ master phía trước luôn ưu tiên ban công rộng để đón luồng gió đối lưu.

Tầng tum: Được tận dụng cho các không gian phụ như phòng thờ, phòng giặt – sân phơi, kho, hoặc sân thượng kết hợp tiểu cảnh, trồng cây. Đây cũng là nơi lý tưởng để bố trí giếng trời giúp lấy sáng và điều hòa không khí tự nhiên cho toàn bộ căn nhà.

Tham khảo: 20+ Mẫu nhà phố 2 tầng 5x15 đẹp hiện đại, ấn tượng 2026

5. Dự toán chi phí xây dựng nhà ống 2 tầng 1 tum trọn gói 2026

Chi phí xây dựng nhà ống 2 tầng 1 tum có một lợi thế so với nhà 3 tầng thông thường: phần sàn tum thường chỉ bằng 40-60% diện tích sàn lầu chính, nên tổng diện tích tính chi phí thấp hơn trong khi vẫn có thêm không gian sử dụng. Dưới đây là khung đơn giá thi công trọn gói (bao gồm phần thô + hoàn thiện) tại khu vực TP.HCM và các tỉnh lân cận của Thiết Kế Nhà 365, cập nhật 2026:

(Diện tích sàn đã tính gộp 2 tầng chính + tum ~40% diện tích lầu. Chưa bao gồm chi phí đất, ép cọc, VAT và nội thất rời. Cập nhật 2026.)

So sánh với xây nhà 3 tầng đầy đủ:
Với cùng lô đất 5×15m, nhà 3 tầng đầy đủ (diện tích sàn ~225m²) ở gói tiêu chuẩn sẽ tốn khoảng 1,55 – 1,67 tỷ, cao hơn nhà 2 tầng 1 tum cùng gói khoảng 250-300 triệu đồng. Mức chênh lệch này đủ để hoàn thiện toàn bộ nội thất cơ bản cho ngôi nhà.

Những yếu tố ảnh hưởng chi phí cần lưu ý:

• Nền đất yếu, cần ép cọc: phổ biến tại nhiều khu vực TP.HCM, phát sinh thêm 80-180 triệu tùy số cọc
• Tum có mái che (mái tôn/mái bằng) hay để trống (sân thượng): mái che tốn thêm 20-40 triệu nhưng bảo vệ cầu thang và phòng bên dưới tốt hơn nhiều
• Thiết kế có giếng trời: tăng chi phí kết cấu ~30-60 triệu nhưng giảm đáng kể tiền điện điều hòa dài hạn và tăng giá trị ngôi nhà

6. Lưu ý quan trọng khi thiết kế nhà ống 2 tầng 1 tum

Nhà ống 2 tầng 1 tum có những đặc thù riêng mà nếu không chú ý từ đầu, dễ phải sửa chữa tốn kém sau khi xây xong:

1. Kích thước tum và quy định pháp lý – phải kiểm tra trước khi thiết kế
Theo quy định xây dựng hiện hành, tầng tum chỉ không tính vào số tầng chính khi diện tích sàn tum ≤ 30% diện tích sàn mái bên dưới. Ví dụ: nhà 5m chiều ngang, chiều dài tum tối đa được phép ≈ 4,5-5m (tùy chiều sâu lô). Vượt ngưỡng này, tum sẽ bị tính là lầu – ảnh hưởng đến giấy phép xây dựng. Cần xác nhận với đơn vị thiết kế và cơ quan cấp phép địa phương trước khi lên bản vẽ chính thức.

2. Chiều cao thông thủy từng tầng – đừng để “tiết kiệm” nhầm chỗ
Nhà ống thường bị cám dỗ giảm chiều cao tầng để tiết kiệm vật liệu. Tuy nhiên chiều cao thông thủy tối thiểu nên duy trì: tầng trệt 3,4-3,6m (nếu có gara ô tô cần ≥3,5m), tầng lầu 3,0-3,2m, tầng tum 2,4-2,6m là đủ dùng. Giảm xuống dưới mức này sẽ tạo cảm giác bí bức và ảnh hưởng đến khả năng thông gió tự nhiên.

3. Giếng trời – cần thiết nếu lô sâu hơn 12m
Nhà ống mặt tiền 4-5m với chiều sâu từ 12m trở lên sẽ có phần giữa nhà thiếu sáng và thông gió kém nếu chỉ dựa vào mặt tiền và hậu. Giếng trời kích thước tối thiểu 1,0x1,5m đặt giữa hoặc sau nhà là giải pháp tiêu chuẩn. Đây không phải chi phí xa xỉ – đặt đúng vị trí còn giúp lồng cầu thang thông thoáng, ánh sáng tự nhiên xuống đến tầng trệt mà không cần bật đèn ban ngày.

4. Tầng tum nên thiết kế đa năng ngay từ đầu
Sai lầm phổ biến là để tum “tạm thời” làm sân phơi rồi tính sau. Nếu sau này muốn cải tạo thành phòng ngủ hoặc phòng thờ, sẽ cần bổ sung: hệ thống điện riêng, điểm cấp thoát nước (nếu có WC), cửa sổ/lam thông gió và có thể cả điều hòa. Đầu tư âm điện nước cho tum ngay từ khi xây thô chỉ tốn thêm 15-25 triệu, nhưng cải tạo lại sau khi hoàn thiện có thể tốn gấp 3-4 lần.

5. Mặt tiền tum và tỉ lệ hình khối toàn nhà
Phần tum nhô lên so với mái lầu cần được xử lý thẩm mỹ cẩn thận, tránh trông như “hộp bê tông chắp vá”. Giải pháp phổ biến: tum lùi vào so với mặt tiền chính tối thiểu 0,8-1,0m, hoặc ốp lam gỗ/lam nhôm che mặt tiền tum để tạo sự liền mạch về thị giác với phần nhà bên dưới.

Tham khảo: 35+ Mẫu thiết kế nhà 2 tầng 4x10m hiện đại, đẹp hút mắt năm 2026

4. Tại sao nên chọn mẫu nhà ống 2 tầng 1 tum cho gia đình bạn?

Mẫu nhà ống 2 tầng 1 tum được nhiều người ưa chuộng bởi vì:

• Kiến trúc hợp phong thủy: Trong phong thủy, các số lẻ 1, 3, 5, 7, 9,… sẽ được coi là những số dương khí. Còn những số chẵn như 2, 4,6, 8,… là những số mang tính âm khí cao. Do đó, khi xây nhà người ta thường ko ưa chuộng sử dụng các số chẵn. Chính vì vậy, đối với những ngôi nhà có 2 tầng thì sẽ làm thêm 1 tầng tum để đảm bảo được sự hài hòa hơn về mặt phong thủy hơn.
• Cân đối trong thiết kế: Đối với những ngôi nhà có 2 tầng và 1 tầng tum thì sẽ có kiến trúc cân đối hơn nhiều so với nhà 2 tầng cao. Hơn nữa, đối với những gia đình có mảnh đất xây dựng không quá lớn thì việc làm thêm tầng tum sẽ giúp gia chủ tăng thêm công năng sử dụng hơn so với nhà 2 tầng.
• Tiết kiệm chi phí: Về mặt chi phí tài chính thì mẫu nhà này sẽ giúp bạn tiết kiệm được một khoản chi phí so với việc xây nhà 3 tầng. Hoặc khi bạn chưa có điều kiện xây nhà 3 tầng chỉn chu thì nhà 2 tầng 1 tum chính là giải pháp tuyệt vời. Ngoài ra, nếu gia đình của bạn có thêm thành viên thì gia đình cũng có thể dễ dàng sửa chữa thêm chức năng phòng.

Tham khảo: Thiết kế thi công nhà phố 4 tầng 5x14m nhà anh Thiếu ở Đà Lạt

5. Tư vấn thiết kế – thi công mẫu nhà ống 2 tầng 1 tum uy tín top đầu ở tại Thành Phố Hồ Chí Minh

Nếu bạn đang lựa chọn một đơn vị thiết kế nhà 2 tầng 1 tum uy tín, chuyên nghiệp thì đừng bỏ qua Công ty Thiết Kế Nhà 365 – Top 10 đơn vị thiết kế, thi công uy tín tại Tp HCM và toàn quốc . Đây là một đơn vị chuyên cung cấp dịch vụ thiết kế thi nhà ống 2 tầng 1 tum trọn gói với nhiều ưu điểm như:

• Đã có hơn 10 năm hoạt động trong lĩnh vực xây dựng và thiết kế.
• Các kiến trúc sư, thợ thi công được đào tạo bài bản, làm việc chuyên nghiệp và có nhiều kinh nghiệm xử lý vấn đề.
• Có đến 95% khách hàng tin tưởng đánh giá 5 sao dành cho các công trình nhà ở mà chúng tôi bàn giao.
• Không có chi phí phát sinh.
• Được tư vấn miễn phí 100%.
• Đối với các hạng mục không cần thiết trong công trình nhà 2 tầng 1 tum sẽ được chúng tôi lược bỏ.
• Đảm bảo công trình nhà 2 tầng 1 tum hiện đại được xây dựng nhanh chóng và đúng tiến độ.
• Công trình mẫu nhà 2 tầng 1 tum hiện đại được hoàn thành sẽ giống đến 99% bản thiết kế.

Tham khảo: Thiết kế thi công nhà phố 4 tầng 4x20m cho anh Nhật Quận 2

6. Câu hỏi thường gặp

Câu hỏi 1: Chi phí xây dựng một căn nhà ống 2 tầng 1 tum khoảng bao nhiêu?

Chi phí xây dựng nhà ống 2 tầng 1 tum cụ thể sẽ dựa trên phong cách thiết kế và vật liệu sử dụng để xây hoàn thiện ngôi nhà.

Câu hỏi 2: Thời gian thi công trung bình cho một mẫu nhà ống 2 tầng 1 tum là bao lâu?

Thời gian thi công trung bình thường từ 4 đến 6 tháng tùy vào quy mô và điều kiện thi công.

Câu hỏi 3: Cần lưu ý gì về mặt phong thủy khi xây nhà ống 2 tầng 1 tum?

Nên chọn hướng nhà hợp mệnh gia chủ, bố trí giếng trời và cửa sổ hợp lý để đón ánh sáng, thông gió, đồng thời tránh sắp đặt các gian phòng quan trọng ở vị trí góc nhọn.

Câu hỏi 4: Làm thế nào để tối ưu hóa không gian cho nhà ống 2 tầng 1 tum có diện tích nhỏ?

Đó là: tận dụng tầng tum làm phòng thờ, sân phơi hoặc kho; sử dụng nội thất đa năng; bố trí giếng trời, sân trong để tăng cường ánh sáng và sự thông thoáng cho ngôi nhà.

Câu hỏi 5: Xu hướng thiết kế nhà ống 2 tầng 1 tum nào sẽ lên ngôi trong năm 2026?

Phong cách hiện đại, tối giản với vật liệu thân thiện môi trường và thiết kế linh hoạt đang là xu hướng phổ biến trong năm 2026

Câu hỏi 6:Tầng tum có được tính là 1 lầu chính không?

Theo quy định pháp luật xây dựng năm 2026, nếu tầng tum diện tích không vượt quá 30% diện tích sàn mái thì không tính vào số tầng chính, giúp gia chủ tối ưu không gian mà không vi phạm lộ giới chiều cao

Vừa rồi là thông tin cơ bản về nhà 2 tầng 1 tum hiện đại và những mẫu nhà đẹp ấn tượng, siêu HOT nhất năm 2025 để bạn đọc tham khảo. Nếu bạn đang cần được tư vấn miễn phí cụ thể hơn về mẫu nhà ống 2 tầng 1 tum nào thì hãy liên hệ đến Công ty Thiết Kế Nhà 365 để được các kiến trúc sư hỗ trợ nhiệt tình.