Quy định chiều cao tầng nhà theo tiêu chuẩn và mới nhất 2025

Khi lên kế hoạch thiết kế nhà phố, nhiều gia chủ thường trăn trở: “Nhà phố được phép xây bao nhiêu tầng? Mỗi tầng cao bao nhiêu thì hợp lý và đúng quy định?”. Chiều cao và số tầng ảnh hưởng đến thẩm mỹ, sự thông thoáng và công năng sử dụng, đồng thời chịu sự quản lý chặt chẽ từ quy chuẩn xây dựng Việt Nam và quy hoạch đô thị. Nếu không tuân thủ, công trình có thể bị xử phạt hoặc buộc tháo dỡ phần vi phạm.

Trong bài viết này, Thiết Kế Nhà 365 tổng hợp quy định chiều cao tầng nhà và số tầng được phép xây theo tiêu chuẩn thiết kế nhà mới nhất năm 2025. Qua đó giúp bạn nắm rõ khung pháp lý trước khi khởi công, đồng thời tối ưu thiết kế, tránh rủi ro và tận dụng tối đa không gian sống.

1. Chiều cao tiêu chuẩn của từng tầng nhà

1.1. Tầng trệt

• Tầng trệt thường được thiết kế với chiều cao từ 3,0 – 3,6m để đảm bảo sự thông thoáng và thuận tiện trong sinh hoạt.
• Với những công trình mang phong cách cổ điển hoặc tân cổ điển, chiều cao này có thể tăng lên 3,9 – 4,0m nhằm tạo không gian bề thế và sang trọng hơn.

1.2. Tầng lửng

• Chiều cao tầng lửng được phép xây tùy theo lộ giới đường và quy định địa phương.
• Thông thường, tổng chiều cao tính từ sàn tầng trệt đến sàn tầng 1 không vượt quá 5,8m đối với đường nhỏ, hoặc 7,0m với đường lớn.
• Tầng lửng không tính vào số tầng nhà khi có diện tích sàn không vượt quá 65% diện tích sàn xây dựng của tầng có công năng sử dụng chính ngay bên dưới, khi nhà có nhiều hơn một tầng lửng thì chỉ có một tầng lửng không tính vào số tầng cao của nhà.

1.3. Tầng lầu (tầng 2 trở lên)

• Chiều cao hợp lý của mỗi tầng lầu thường nằm trong khoảng 3,3 – 3,6m.
• Trong thực tế, nhiều gia chủ lựa chọn mức ≤ 3,5m để đảm bảo tổng chiều cao công trình không vượt khung cho phép, đồng thời vẫn duy trì sự thoáng đãng.

1.4. Tầng thượng, tum và mái

• Tầng thượng (rooftop): Không được tính như một tầng độc lập, mà chỉ là không gian ngoài trời trên mái của tầng trên cùng. Chức năng chủ yếu là chống nóng, tạo nơi phơi phóng, thư giãn, làm đẹp cảnh quan. Không có quy định về chiều cao riêng cho tầng thượng, mà chiều cao công trình được tính đến mái hoặc tum.
• Tum (rooftop access storey): Thường cao từ 2,4 – 2,7m, là tầng trên cùng của nhà sử dụng cho các mục đích bao che lồng cầu thang, giếng thang máy, các thiết bị công trình (nếu có) và phục vụ mục đích lên sàn mái và cứu nạn cứu hộ.
• Mái: Được tính vào tổng chiều cao công trình. Với mái bằng bê tông cốt thép, thường chỉ cao 0,3 – 0,6m tính từ sàn tầng thượng. Với mái dốc (ngói, tôn), độ cao có thể 1,5 – 3m tùy thiết kế.

Xem thêm: 7 công dụng của bản vẽ nhà mà gia chủ nào cũng nên biết

2. Số tầng nhà phố được phép xây

Trước khi xác định số tầng, gia chủ nên hiểu rõ quy định và biết cách đọc bản vẽ xây dựng. Nhờ đó có thể hình dung chính xác chiều cao, công năng và đảm bảo tuân thủ pháp luật.

2.1. Theo lộ giới đường

Quy định về số tầng nhà phố phụ thuộc nhiều vào lộ giới đường – tức khoảng cách giới hạn được cơ quan quản lý đô thị xác định cho từng tuyến đường:

• Lộ giới <3,5m: Chỉ được xây tối đa 3 tầng, không được làm tầng lửng. (Hình 1)
• Lộ giới 3,5 – 7m: Thường giới hạn ở 3 tầng, nhưng có thể được xem xét nâng lên 4 – 5 tầng nếu có khoảng lùi theo yêu cầu quy hoạch. (Hình 2)
• Lộ giới 7 – 12m: Có thể được phép xây 5 – 6 tầng, tùy vào diện tích đất, khoảng lùi và điều kiện hạ tầng. (Hình 3)
• Lộ giới >20m: Nhà phố có thể cao tới 7 – 8 tầng, miễn đáp ứng đúng quy hoạch kiến trúc cảnh quan khu vực.

2.2. Theo diện tích và mặt tiền lô đất

Bên cạnh lộ giới, diện tích đất và bề rộng mặt tiền cũng ảnh hưởng trực tiếp đến số tầng được phép xây:

• Diện tích 15 – 30m2: Tối đa 4 tầng + tum, tổng chiều cao ≤12m.
• Diện tích 30 – 40m2: Tối đa 4 tầng + tum, tổng chiều cao ≤16m.
• Diện tích 40 – 50m2: Tối đa 5 tầng + tum, tổng chiều cao ≤20m.
• Diện tích >50m2, mặt tiền >8m: Có thể xây đến 6 tầng, tổng chiều cao ≤24m.

2.3. Theo vị trí và quy hoạch

Ngoài hai yếu tố chính trên, vị trí công trình và quy hoạch khu vực cũng quyết định số tầng:

• Nhà trong hẻm nhỏ thường bị giới hạn số tầng thấp hơn để đảm bảo hạ tầng kỹ thuật và an toàn thoát hiểm.
• Nhà mặt tiền đường lớn, khu trung tâm có thể xây cao hơn nhờ điều kiện giao thông và hạ tầng đồng bộ.
• Các khu phố cổ, khu bảo tồn di sản thường có quy định nghiêm ngặt riêng, nhằm giữ gìn cảnh quan kiến trúc và hạn chế chiều cao công trình.

Tham khảo: Có nên dùng gạch kính lấy sáng? Ưu nhược điểm bạn cần biết

3. Các yếu tố ảnh hưởng đến chiều cao và số tầng

Trước khi xây dựng, gia chủ cần hiểu rõ các yếu tố ảnh hưởng đến chiều cao và số tầng. Đây là lưu ý khi chuẩn bị xây nhà quan trọng để tránh rủi ro và tối ưu thiết kế.

• Lộ giới đường: Đây là yếu tố quan trọng hàng đầu, đường càng rộng, nhà càng được phép xây cao.
• Diện tích đất: Đất có diện tích nhỏ thì chiều cao nhà ở riêng lẻ thường bị khống chế để đảm bảo an toàn và hạ tầng kỹ thuật.
• Khoảng lùi: Nhà phố khi xây cao tầng phải chừa khoảng lùi theo lộ giới quy định. Đây là điều kiện bắt buộc trong cấp phép xây dựng, nhằm đảm bảo an toàn và không gian đô thị. 
• Quy hoạch khu vực: Mỗi địa phương đều có quy định riêng về mật độ, chiều cao, số tầng để đảm bảo đồng bộ cảnh quan và hạ tầng:
  • Nhà trong khu phố cổ, khu bảo tồn thường bị giới hạn nghiêm ngặt về số tầng.
  • Khu trung tâm đô thị mới thường có quy định chiều cao linh hoạt hơn.
  • Một số nơi còn có quy định về tầng kỹ thuật, tầng lánh nạn đối với công trình cao tầng (Luật Xây dựng, QCVN 06:2022/BXD).

Tham khảo: Kích thước cầu thang chuẩn 2025 – Bí quyết thiết kế an toàn, đẹp và hợp phong thủy

4. Thủ tục pháp lý và xử phạt khi vi phạm

Ngoài giấy phép xây dựng, gia chủ cũng nên quan tâm đến cách lập ngân sách xây nhà ngay từ đầu. Việc tính toán rõ ràng giúp dự trù chi phí hợp lý, hạn chế phát sinh và đảm bảo công trình hoàn thiện đúng kế hoạch.

• Trước khi khởi công, chủ đầu tư nhà ở riêng lẻ phải xin giấy phép xây dựng tại cơ quan quản lý cấp quận/huyện, trừ một số trường hợp được miễn phép (Ví dụ: Nhà ở nông thôn chưa nằm trong quy hoạch đô thị hoặc công trình dưới 7 tầng ở khu vực đã có quy hoạch chi tiết 1/500).
• Nếu xây dựng sai phép hoặc không phép, chủ nhà có thể bị xử phạt theo Luật Xây dựng và Nghị định 16/2022/NĐ-CP.
• Trường hợp vi phạm nghiêm trọng: Cơ quan chức năng có thể buộc tháo dỡ phần công trình sai phép để trả lại hiện trạng.

Xem thêm: Cách đọc bản vẽ xây dựng: Hướng dẫn đơn giản – Đọc hiểu dễ dàng

5. FAQ – Câu hỏi thường gặp về quy định chiều cao tầng nhà

1. Nhà diện tích 30m2 xây tối đa bao nhiêu tầng?

• • Theo quy định, lô đất 30 – 40m2 thường được phép xây tối đa 4 tầng + tum, tổng chiều cao không vượt 16m.

2. Đường rộng 5m thì nhà phố được xây mấy tầng?

• • Với lộ giới 3,5 – 7m, nhà phố thường giới hạn 3 tầng, có thể xem xét lên 4 – 5 tầng nếu có khoảng lùi và phù hợp quy hoạch.

3. Tầng tum có tính là 1 tầng không?

• • Không. Theo quy chuẩn xây dựng Việt Nam TCVN 13967:2024, tum chỉ dùng để che cầu thang, kỹ thuật và diện tích không vượt quá 30% sàn mái thì không tính vào số tầng.

4. Có thể tăng chiều cao tầng trệt sau khi đã xin phép không?

• • Không. Nếu xây vượt so với giấy phép, công trình được coi là xây sai phép và có thể bị phạt theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

5. Xây vượt tầng có thể xin hợp thức hóa được không?

• • Chỉ được xem xét trong trường hợp quy hoạch khu vực cho phép và phù hợp chỉ tiêu kiến trúc. Nếu không, phần xây vượt sẽ bị buộc tháo dỡ.

6. Có quy định chiều cao tầng hầm không?

• • Có. Theo quy chuẩn xây dựng Việt Nam, tầng hầm nhà ở phải có chiều cao thông thủy tối thiểu 2,0m, đảm bảo an toàn thoát hiểm và thông gió.

Quy định chiều cao tầng nhà và số tầng của nhà phố phụ thuộc vào nhiều yếu tố như: Lộ giới, diện tích lô đất, khoảng lùi và quy hoạch khu vực. Việc nắm rõ quy định giúp gia chủ tránh bị xử phạt, đồng thời tối ưu thiết kế cho công trình.

Trước khi xây dựng, bạn nên liên hệ cơ quan quản lý đô thị địa phương để xác nhận số tầng và chiều cao được phép xây, đảm bảo công trình vừa hợp pháp, an toàn, vừa phù hợp với nhu cầu sử dụng. Ngoài ra, bạn có thể tham khảo thêm các bài viết trên Thiết Kế Nhà 365 để có sự chuẩn bị kỹ lưỡng trước khi tiến hành xây nhà.