Hướng dẫn cách tính thuế xây dựng nhà ở mới nhất 2025

Bạn đang chuẩn bị xây nhà và lo lắng về các loại thuế, phí phải nộp? Bài viết này sẽ cung cấp cách tính thuế xây dựng nhà ở đơn giản và dễ hiểu, giúp bạn dự trù kinh phí chính xác, tránh các rủi ro pháp lý không đáng có hoặc làm chậm thủ tục hoàn công. Thiết Kế Nhà 365 sẽ cung cấp đầy đủ kinh nghiệm xây nhà về chủ đề cách tính thuế xây dựng để có cái nhìn rõ ràng hơn. 

1. Xây nhà có phải nộp thuế không? Hiểu rõ quy định pháp luật

Theo thông tư 92/2015/TT-BTC, việc xây nhà sẽ phát sinh nghĩa vụ nộp thuế nếu chủ nhà thuê thợ riêng lẻ hoặc ký hợp đồng với nhà thầu là doanh nghiệp hay cá nhân kinh doanh. Ngược lại, nếu chủ nhà tự xây, không thuê nhân công thì không phải nộp thuế do không hình thành hoạt động kinh doanh. 

Trong trường hợp ký hợp đồng, nhà thầu có trách nhiệm đăng ký, kê khai và nộp thuế giá trị gia tăng (GTGT) và thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) và 1 loại nữa là thuế thu nhập cá nhân (TNCN). Nếu thuê nhân công thời vụ và có thỏa thuận nộp thuế thay, gia chủ cần khấu trừ 10% thuế TNCN trên tổng số tiền công để nộp vào ngân sách Nhà nước. 

Sau khi hoàn tất nghĩa vụ thuế, nhà thầu phải xuất hóa đơn hợp lệ cho chủ nhà. Các giấy tờ như hóa đơn GTGT và chứng từ thanh toán hợp đồng (ví dụ biên nhận thanh toán, hợp đồng xây dựng, phiếu thu) sẽ là căn cứ chứng minh chi phí xây nhà hợp pháp, tránh rủi ro bị truy thu hoặc xử phạt do thiếu chứng từ. Ngoài ra, có thể tham khảo thêm về cách tính chi phí xây nhà, để hiểu biết toàn diện. Nhằm trang bị cho bản thần những kiến thức khi chuẩn bị xây nhà.

Xem thêm: 10 Lưu ý khi ký hợp đồng xây dựng nhà ở không thể bỏ qua

2. Các loại thuế và lệ phí cần nộp khi xây dựng nhà ở

2.1 Thuế giá trị gia tăng ( viết tắt là GTGT) và thuế thu nhập cá nhân (viết tắt là TNCN)

Trong hoạt động xây dựng, thuế GTGT (VAT) được tính dựa trên giá trị công trình hoặc hạng mục ghi trong hợp đồng. Trong khi thuế TNCN áp dụng với tiền công, thu nhập của cá nhân. Đối với doanh nghiệp, thuế GTGT được tính theo phương pháp khấu trừ đầu vào – đầu ra. Còn cá nhân hoặc hộ kinh doanh xây dựng (chủ thầu tư nhân) thực hiện nộp thuế theo từng lần phát sinh (Thông tư 40/2025/TT-BTC), mức thuế cụ thể được quy định như sau: 

• Dịch vụ, xây dựng có bao thầu nguyên vật liệu: Thuế GTGT 3%, Thuế TNCN 1.5%.
• Ngược lại là dịch vụ, xây dựng không bao thầu nguyên vật liệu: Thuế GTGT 5%, Thuế TNCN 2%.

2.2 Lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ là chi phí phát sinh khi làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở, nhằm ghi thông tin vào trang 2 của Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng). Mục đích của khoản lệ phí này là để nhà nước quản lý tài sản và đảm bảo quyền, nghĩa vụ hợp pháp của chủ sở hữu.

Công thức dùng để tính lệ phí trước bạ đối với nhà ở:

Lệ phí trước bạ = 0.5% x (Diện tích sàn nhà x Giá 1m2 nhà x Tỷ lệ % chất lượng còn lại của nhà)

Trong đó:

• Diện tích sàn nhà: Là tổng diện tích sàn xây dựng ghi trong giấy phép xây dựng.
• Giá 1m² nhà: Bảng giá do UBND cấp tỉnh ban hành cho từng cấp nhà, hạng nhà tại thời điểm kê khai lệ phí. Nếu giá mua bán thực tế cao hơn bảng giá UBND, tính theo giá trong hợp đồng chuyển nhượng.
• Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại: do UBND cấp tỉnh quy định. Với nhà xây mới là 100%.

Ví dụ: Một ngôi nhà có diện tích sàn 200m², giá 1m² nhà theo bảng giá UBND tỉnh là 20 triệu đồng/m². Khi đó:

Lệ phí trước bạ = 0,5% x (200 x 20.000.000) x 100% = 20.000.000 đồng

2.3 Lệ phí cấp giấy phép xây dựng

Lệ phí cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ của các tỉnh, thành có sự khác nhau, dao động từ 50.000 đồng đến 150.000 đồng/lần cấp. Quy định này áp dụng với những trường hợp xây nhà thuộc diện bắt buộc phải có giấy phép xây dựng theo quy định pháp luật.

Tham khảo: Cách đọc bản vẽ xây dựng: Hướng dẫn đơn giản – Đọc hiểu dễ dàng

3. Cách tính thuế xây dựng nhà ở chi tiết với các ví dụ cụ thể

3.1 Công thức tính

Công thức tổng quát tính thuế xây nhà ở dân dụng:

• Thuế GTGT = Tỷ lệ thuế GTGT x Doanh thu tính thuế
• Thuế TNCN = Tỷ lệ thuế GTGT x Doanh thu tính thuế

Trong đó:

• Doanh thu tính thuế: tổng giá trị hợp đồng xây dựng hoặc tổng giá trị phần việc đã hoàn thành tại thời điểm tính thuế.
• Tỷ lệ thuế GTGT và TNCN: áp dụng phụ thuộc vào loại hợp đồng xây dựng có bao thầu nguyên vật liệu hay chỉ thuê nhân công.

3.2 Ví dụ về cách tính thuế xây nhà

Ví dụ 1: Thuê nhà thầu trọn gói (bao gồm cả vật liệu và nhân công)

Giá trị hợp đồng xây dựng toàn bộ công trình: 1 tỷ đồng

Tỷ suất thuế GTGT áp dụng là 3%: Thuế GTGT = 1,000,000,000 x 3% = 30,000,000đ

Tỷ suất thuế TNCN áp dụng là 1.5%: Thuế TNCN = 1,000,000,000 x 1.5% = 15,000,000đ

=> Tổng số thuế mà nhà thầu phải nộp là: 45,000,000đ

Ví dụ 2: Chỉ thuê nhân công, chủ nhà tự mua nguyên vật liệu

Giá trị nhân công trong hợp đồng xây dựng: 200 triệu đồng

Tỷ suất thuế GTGT áp dụng là 5%: Thuế GTGT = 200,000,000 x 5% = 10,000,000 đồng

Tỷ suất thuế TNCN áp dụng là 2%: Thuế TNCN = 200,000,000 x 2% = 4,000,000 đồng

=> Tổng số thuế mà nhà thầu phải nộp là: 14,000,000đ

Xem thêm: Làm nền nhà bếp cao hơn phòng khách: Ưu nhược điểm & 5+ lời khuyên từ chuyên gia

4. Thủ tục kê khai và nộp thuế khi xây dựng nhà ở

Việc kê khai và nộp thuế xây dựng cần thực hiện đầy đủ và đúng hạn để đảm bảo tuân thủ pháp luật, tránh phát sinh rắc rối sau này. Dưới đây là hướng dẫn chi tiết thông tin và thủ tục nộp thuế xây dựng.

Quy trình thực hiện:

1. Chuẩn bị hồ sơ 
2. Đăng ký kê khai thuế
3. Lập tờ khai thuế dựa theo mẫu quy định
4. Nộp hồ sơ và đóng thuế

Hồ sơ khai thuế dựa theo từng lần phát sinh gồm:

• Tờ khai thuế theo mẫu 01/CNKD
• Giấy phép xây dựng đã được cấp từ cơ quan, tổ chức có thẩm quyền.
• Bản sao hợp đồng xây dựng.
• Bản sao biên bản đã nghiệm thu, thanh lý hợp đồng
• Bản sao tài liệu chứng minh nguồn gốc xuất xứ hàng hóa như: hóa đơn của người bán nếu là hàng hóa nhập khẩu mua của tổ chức, cá nhân kinh doanh trong nước; tài liệu có sự liên quan để chứng minh nếu là hàng hóa do cá nhân tự sản xuất…

Nơi nộp hồ sơ khai thuế: 

• Chủ thầu xây dựng tư nhân nộp tại Chi cục Thuế địa phương, nơi phát sinh hoạt động xây dựng. 
• Có thể thực hiện trên hệ thống online thuế điện tử.

Thời hạn nộp hồ sơ và đóng thuế:

• Chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ thuế theo hợp đồng hoặc thực tế thi công theo khoản 3 Điều 12 Thông tư 40/2021/TT-BTC.
• Ví dụ: Ông A nhận thầu công trình, ký hợp đồng và nghiệm thu bàn giao công trình ngày 01/09/2025 – chính là ngày phát sinh nghĩa vụ thuế GTGT và thuế TNCN. Ông A phải nộp hồ sơ và đóng thuế chậm nhất là ngày 10/09/2025.

Lưu ý quan trọng:

• Kiểm tra kỹ các thông tin kê khai, tránh nhầm lẫn hoặc sai sót.
• Giữ hóa đơn, chứng từ đầy đủ để có cơ sở giải trình với cơ quan thuế khi cần.

Việc nắm rõ các loại thuế, phí khi xây dựng nhà không chỉ giúp gia chủ tuân thủ đúng quy định pháp luật mà còn tránh phát sinh chi phí ngoài dự kiến. Tuy nhiên, thuế chỉ là một phần trong tổng thể chi phí xây dựng. Để có cái nhìn đầy đủ và kiểm soát tài chính hiệu quả, bước tiếp theo bạn cần quan tâm là cách lập ngân sách xây nhà – một kế hoạch chi tiết giúp phân bổ nguồn vốn hợp lý.

Tham khảo: 8 nguyên tắc thiết kế kiến trúc nhà ở đúng tiêu chuẩn

5. Câu hỏi thường gặp (FAQ)

1. Ai là người chịu trách nhiệm nộp thuế xây dựng nhà ở?

• • Nếu có hợp đồng với nhà thầu xây dựng thì bên thầu sẽ chịu trách nhiệm kê khai và nộp thuế. Nếu gia chủ tự xây dựng mà không thuê nhân công thì không phát sinh nghĩa vụ nộp thuế.

2. Xây nhà ở nông thôn có phải nộp thuế không?

• • Trường hợp hộ gia đình tự làm nhà sẽ được miễn thuế xây dựng nhà ở Nhưng nếu ký hợp đồng với nhà thầu hoặc thuê nhân công riêng lẻ vẫn phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ nộp thuế theo quy định.

3. Có được miễn giảm thuế xây dựng trong trường hợp nào không?

• • Có. Chính sách miễn giảm thuế xây dựng nhà ở dân dụng được áp dụng cho:

                  – Cá nhân, hộ gia đình tự xây nhà mà không thuê nhân công

– Nhà ở cho các hộ nghèo, hộ cận nghèo theo chính sách của Nhà nước.

– Xây dựng lại nhà ở bị hư hỏng do thiên tai, bão lũ.

4. Thuế xây dựng nhà ở được tính dựa trên chi phí xây dựng hay giá trị hợp đồng?

• • Cách tính thuế xây dựng nhà ở dựa trên tổng giá trị hợp đồng xây dựng hoặc giá trị thực tế (vật liệu, nhân công) kèm hóa đơn, chứng từ hợp lệ.

5. Nếu không nộp thuế xây dựng sẽ bị xử phạt như thế nào?

• • Hành vi không nộp thuế hoặc dùng chứng từ không hợp lệ là vi phạm pháp luật và sẽ bị xử lý, mức phạt tùy vào tính chất và mức độ vi phạm. Người vi phạm sẽ bị truy thu đủ số thuế, tiền lãi chậm nộp và tiền phạt tội trốn thuế. Trường hợp cố tình trốn hoặc gian lận thuế với số tiền lớn có thể bị đình chỉ thi công, tháo dỡ công trình hoặc xử lý hình sự. (Theo Thư viện pháp luật)

Kết luận

Mỗi công trình đều đi kèm với nghĩa vụ thuế, phí như thuế GTGT, TNCN (hoặc thu nhập doanh nghiệp), lệ phí trước bạ và giấy phép xây dựng. Nắm rõ cách tính thuế xây dựng nhà ở giúp gia chủ dự trù ngân sách chính xác và tuân thủ đúng quy định, tránh rủi ro pháp lý. Nếu còn vướng mắc, hãy liên hệ đơn vị tư vấn thuế chuyên nghiệp hoặc Thiết Kế Nhà 365 để được hướng dẫn chi tiết và chính xác.